9 patarimai, padėsiantys parduoti butą už didesnę kainą

2024 Autorius: Malcolm Clapton | [email protected]. Paskutinį kartą keistas: 2023-12-17 04:04

Dėl lengvatinių hipotekų, žemų indėlių palūkanų ir nestabilių valiutų kursų net ir pandemijos metu nekilnojamojo turto pardavimai auga. Pardavėjai labiau pasitiki savimi, o pirkėjai turi daugiau galimybių įsigyti tikrai patogių variantų. Kartu su paslauga papasakosime, kaip pristatyti butą palankiausioje šviesoje ir parduoti už kainą, kuria nepasigailėsite.

1. Įvertinkite situaciją rinkoje

Analitiniai portalai ir didžiosios žiniasklaidos priemonės dažnai skelbia medžiagą apie nekilnojamojo turto rinką. Pavyzdžiui, tarnybos „Avito Real Estate“duomenimis, 2020 metais butų paklausa išaugo 23 proc., antrinio būsto – 35 proc. Kainos taip pat augo: atitinkamai 19 ir 8 procentais per metus.

Išanalizavę tokius tyrimus ir specialistų prognozes aiškiai suprasite, kas vyksta su kainomis, pasiūla ir paklausa. Ir, atitinkamai, galėsite priimti pagrįstą sprendimą: parduoti butą dabar arba laukti geresnio momento.

2. Nustatyti objektyvią būsto kainą

Peržiūrėkite kitus pasiūlymus

Pažiūrėkite į nekilnojamojo turto svetaines, kuriose rasite konkuruojančius butus savo vietovėje su panašiu išplanavimu, plotu, būkle. Išanalizuokite, kurie objektai pašalinami iš publikacijos praėjus kelioms minutėms po pasirodymo portale, o kurie kabo mėnesius ir praktiškai nesulaukia peržiūrų.

Pagalvokite, kaip jūsų butas gali būti palankesnis palyginus su panašiais pasiūlymais. Pavyzdžiui, netoli metro, geras remontas, švarus įėjimas, ramūs kaimynai, gražūs parko vaizdai ir erdvi automobilių stovėjimo aikštelė kieme pateisins gana didelę kainą.

Atraskite neabejotinus savo namų pranašumus

Pagalvokite apie paties buto privalumus. Pavyzdžiui, jei neseniai pakeitėte laidus ar vamzdžius, įsirengėte papildomus kištukinius lizdus, išmaniojo namo sistemą ar apsaugos jutiklius, įrengėte įmontuotas spintas ar atlikote remontą balkone, drąsiai pakelkite kainą. Viso to naujiems savininkams nereikės daryti, o tai reiškia, kad po pirkimo jiems nereikės prisiimti papildomų išlaidų.

Siekite profesionalaus sprendimo

Jei nesate tikri, kad galite nustatyti rinkai teisingą ir sau patogią kainą, kreipkitės į specialistą. Iškvieskite vertintoją: jis atvirai ištirs objektą, nustatys visus privalumus ir trūkumus, įvardins konkrečią figūrą ir išsamiai pasakys, kuo vadovavosi nustatydamas kainą.

Objektyvus buto įvertinimas padės. Tai didžiausia * nekilnojamojo turto skelbimų duomenų bazė Rusijoje: per paslaugą ** parduodamas kas antras butas šalyje. Dėka filtrų galite lengvai rasti panašių į jūsų nuosavybę ir nustatyti teisingą kainą.

Kad butas parduotų greičiau, pakelkite skelbimą į paiešką. Tai nebrangi, bet peržiūrų skaičius iš karto padidės. Didelis paslaugos srautas padės pritraukti potencialius pirkėjus ir sudaryti pelningiausią sandorį.

Beje, būsimą būsto šeimininką galite susirasti ir patys. „Avito Real Estate“atsirado skyrius „“, kuriame vartotojai nurodo savo pageidavimus dėl būsto.

* Remiantis LLC „Foreitor“atliktu tyrimu LLC „KEH eKommerts“2020 m. liepos mėn.

** Remiantis tyrimu, kurį 2020 m. rugsėjo mėn. atliko „Aquarelle Research LLC“, skirtą KEKH eKommerts LLC.

3. Pašalinkite akivaizdžias problemas

Užtvindytos lubos, skylė grindyse ir net nesandarus čiaupas – visa tai pablogina buto įspūdį žiūrint. Potencialūs pirkėjai gali prašyti nuolaidos, ir jie teisūs.

Kapitalinio remonto prieš pardavimą atlikti nereikėtų: naujieji nuomininkai greičiausiai tikisi viską perdaryti pagal savo skonį ir poreikius. Bet prasminga sutvarkyti butą. Pavyzdžiui, galite pakeisti tualeto dubenį ir vonią – kad ir į pigius, bet naujus, be įtrūkimų, drožlių ir rūdžių pėdsakų.

Sudarant remonto sąmatą reikėtų orientuotis į 5-10% buto kainos, o kuo objektas iš pradžių brangesnis, tuo procentas turėtų būti mažesnis. Jei galimos remonto išlaidos viršija gautą sumą, pirkėjams bus naudingiau suteikti nuolaidą.

Jeigu parduodate butą Maskvos Chruščiovoje, kuris įtrauktas į pirmąjį renovacijos programos etapą, remonto jame daryti tikrai nereikia. Toks nekilnojamasis turtas perkamas tam, kad vėliau gautų kvadratinių metrų naujuose pastatuose.

Visi objektai turi savo ypatybes ir skirtingą likvidumą. Jei neturite sandorių vykdymo ar darbo su nekilnojamuoju turtu patirties ir nežinote, ką reikia daryti su savo butu, kad jį greitai ir pelningai parduoti, kreipkitės į profesionalus, kurie padės išvengti daugelio dažnai pasitaikančių klaidų. Pasitaiko, kad į kosmetinį remontą žmogus investuoja daugiau nei 100 tūkstančių rublių, o paskui bando dar tiek pat kainą padidinti. Tačiau šis metodas retai veikia.

Jei butas yra tipinio išplanavimo ir per daug nesiskiria nuo kitų toje pačioje vietoje esančių pasiūlymų, tai parduodant gali turėti įtakos švara, tvarka ir baldai, kurie įskaičiuoti į kainą. Tačiau išleisti nemenkas pinigų sumas remontui dažniausiai nėra prasmės.

4. Pagerinti buto suvokimą

Potencialus pirkėjas visada nori „pasimatuoti“naują butą: mintyse susitvarkyti baldus ir buitinę techniką, nupiešti, kaip čia pusryčiaus, ilsėsis, susitiks su svečiais. Natūralu, kad tam trukdo kitų žmonių dalykai.

Todėl geriau, jei prieš apžiūrint bute liktų mažiausiai baldų ir dekoro. Taigi pirkėjams bus lengviau apgalvoti kiekvieno kambario paskirtį, įsivaizduoti galimą pertvarkymą ir būsimą interjerą.

Šviesa taip pat padės pagerinti suvokimą. Prieš žiūrėdami įsukite galingesnes lemputes ir įjunkite visas šviesas – tai sukurs šventės jausmą. Žinoma, kuo daugiau šviesos, tuo ryškesni trūkumai matomi. Tačiau prastai apšviestos patalpos visada atrodo šiek tiek niūriai.

Ir, žinoma, bendras valymas nepakenks – net jei jūs vis dar gyvenate bute, kurį planuojate parduoti. Paprasčiausias būdas susitvarkyti namus – paskambinti į valymo tarnybą. Specialistai plaus langus ir šviestuvus, pašalins nešvarumus nuo grindjuosčių ir plytelių, atnaujins grindis ir baldų fasadus. Žodžiu, dėl jų butas spindės, atrodys naujesnis ir atitinkamai brangesnis. Bus puiku, jei užsisakysite ir cheminį baldų bei kilimų valymą, pakabinsite šviesias užuolaidas.

5. Darykite kokybiškas nuotraukas

Pasikviesti fotografą ir profesionaliai fotografuoti interjerą, žinoma, idealu, tačiau fotosesija atima pinigų ir laiko. Jei nenorite mokėti ir laukti, galite pasikviesti draugų su gera kamera ir redaguoti nuotraukas redaktoriuje.

Svarbiausia nepersistengti. Reali situacija bute turi atitikti nuotraukoje. Todėl visai priimtina pašalinti porą įbrėžimų ant grindų ar „suklijuoti“tapetus, tačiau bent jau nesąžininga pašalinti visus įtrūkimus ant sienų ir dryžius ant lubų.

Gali pasirodyti, kad jūsų nuotraukų potencialiems pirkėjams neužtenka, tačiau jie artimiausiu metu negali atvykti apžiūrėti turto. Dėdami objektą į Avito Real Estate nurodykite, kad esate pasiruošę rodyti internete ir jūsų skelbime bus atitinkamas langelis. Pirkėjui susisiekus, galite susitarti, kad butą parodytumėte per video nuorodą abiem patogiu metu. Tai padės pirkėjui greičiau apsispręsti dėl būsto įsigijimo.

6. Parašykite išsamų ir sąžiningą skelbimą

Įsivaizduokite, kad parduodate savo namus draugams ar šeimos nariams. Aprašykite, kokį remontą atlikote ir ką planuojate bute palikti: galbūt kokybiškus baldus ar firminę buitinę techniką.

Pašalinkite antspaudus – posakius, kurie yra beveik kiekviename svetainės skelbime. Skelbimo parametruose pateikite kuo daugiau informacijos, o aprašo tekstą sutrumpinkite iki 10–15 eilučių. Taip svetainėje bus lengviau rasti variantų, o pirkėjui susidarys pirmasis įspūdis apie jūsų butą.

Būtinai papasakokite apie vietovės infrastruktūrą, nes žmonės perka ne šiaip kvadratinius metrus, o vietą, kur veš vaiką į mokyklą ar darželį, lankysis treniruoklių salėje, pasivaikščios parke. Patikrinkite, ar namuose atliktas kapitalinis remontas. Patikrinkite, ar esate pasirengę parduoti hipoteką.

Nereikėtų savo skelbime rašyti apie triukšmingus kaimynus. Bet jei tikrai yra rimtų problemų, geriau apie jas pranešti prieš sudarant sandorį, pasiūlyti sprendimus ir nuolaidą už tokius nepatogumus.

Anastasija Mazanko nekilnojamojo turto agentė.

Skelbimas turi būti parašytas nuoširdžiai, tačiau informaciją geriau pateikti glaustai, kad potencialiam pirkėjui dar kiltų klausimų. Tada jis būtinai paskambins, o kai jau yra kontaktas su žmogumi, tikimybė jį sudominti šiuo butu yra daug didesnė. Remdamiesi pirkėjo klausimais suprasite, kas jam svarbu ir galėsite turtą pristatyti palankioje šviesoje. Jei žmogui svarbi didelė lodžija, o apibūdinate erdvią virtuvę ir vonios kambarį, savo tikslo nepasieksite.

Kartais informacija iš skelbimo veikia prieš jus. Pavyzdžiui, vieniems stadionas ir mokykla tiesiai po langais yra absoliutus pliusas, o kitiems – triukšmo šaltinis, o tai reiškia didelį minusą. Apžiūros metu pirkėjas galės įvertinti realią situaciją ir priimti pagrįstą sprendimą.

7. Siūlykite papildomų premijų

Pagalvokite, ką dar galėtumėte pasiūlyti pirkėjui, kad jam būtų patogiau gyventi naujame bute. Pavyzdžiui, kieme galite turėti garažą ar vietą automobiliui, o tai reiškia, kad naujasis savininkas iš karto išspręs parkavimo klausimą. Arba šalia šio buto turite dar vieną parduodamą ar nuomojamą butą: pirkėjas ten perkels vyresnio amžiaus giminaičius, ir jam bus lengviau juos prižiūrėti.

Galbūt turite krovininį automobilį ir esate pasirengę padėti naujiems savininkams persikraustyti. Arba išnuomoti vietą savo daiktams ir vasarnamį jaukiame kotedžų kaimelyje renovacijos laikui. Galiausiai galite turėti pažįstamą meistrų komandą, kuri atliks apdailą su nuolaida.

Be to, galite pasikonsultuoti su teisininku ir pasiūlyti įmokų planą už palyginti nedidelę sumą. Kartais žmonėms neužtenka 20-30% svajonių buto kainos, tačiau jie nenori kištis į paskolas. Įmokų planas padės abiem šalims sudaryti pelningą sandorį.

8. Paruoškite visus dokumentus

Prieš parduodant butą, patartina išrašyti visus iš jo prisiregistravusius, panaikinti skolas už komunalinį butą ir įteisinti pertvarkymus, jeigu juos atlikote.

Tiesiogiai operacijai reikalingas šis dokumentų paketas:

• Galiojantys namo savininko pasai. Jei tarp savininkų yra nepilnametis, jums reikės jo paso arba gimimo liudijimo, taip pat tėvų ar globėjų paso.
• Globos ir rūpybos institucijų sutikimas, jei šeimoje yra nepilnamečių. Dokumentas bus išduotas, jei po sandorio vaikų gyvenimo sąlygos nepablogės.
• Santuokos ar ištuokos liudijimas, jei buto nuosavybės dokumente ir pase nurodytos skirtingos pavardės.
• Notaro patvirtintas vyro ar žmonos sutikimas, jeigu santuokoje įsigytas butas įregistruotas vieno iš sutuoktinių vardu.
• Notaro patvirtintas įgaliojimas, jeigu vieno iš savininkų interesams atstovauja patikėtinis.
• Buto pirkimo-pardavimo sutartis, kurią patvirtins notaras.

Kad pirkėjai mažiau abejotų dėl sandorio grynumo ir skaidrumo, taip pat galite paruošti papildomus dokumentus:

• Pardavimo sutartis, paveldėjimo ar privatizavimo liudijimas – šie dokumentai nustato Jūsų nuosavybės teisę į butą.
• Išrašas iš USRN registro (teikiamas nuo 2016 m.) arba būsto nuosavybės pažymėjimas (išduotas iki 2016 m., galioja dabar).
• Buto techninis pasas, kuris padės įsitikinti, kad jame nėra nelegalių pertvarkymų.
• Registruotų asmenų pažyma (forma Nr. 9), kuri kartais vadinama šeimos sudėties pažyma.
• Skaitiklių sutikrinimo aktai ar kiti dokumentai apie skolos už komunalines paslaugas nebuvimą.
• Pažymos iš narkomanijos ir neuropsichiatrijos dispanserų, kad nesate registruotas ir turite teisę sudaryti nekilnojamojo turto sandorius.
• Pažyma apie suvaržymų pašalinimą - butams, įsigytiems su hipoteka.
• Pažyma apie laikinųjų apsaugos priemonių panaikinimą – jei butas buvo įkeistas ar dėl jo buvo ginčų, tačiau visi klausimai buvo sėkmingai išspręsti teisme.

Pridėkite USRN išrašą tiesiai prie skelbimo portale. Su ja pirkėjai bus tikri, kad su jūsų butu viskas tvarkoje: jis nėra areštuotas ar uždraustas, nėra hipotekos ar ilgalaikės nuomos sutartyje. Išraše bus anonimizuoti duomenys apie savininkus, taip pat kadastrinė vertė. Pardavėjams paslauga nemokama.

Jei po pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo pirkėjas turi problemų dėl buto, jis gali ginčyti sandorio sudarymą teisme. Kartais paaiškėja, kad įrodoma, kad pardavėjas nepateikė visos informacijos apie objektą, o jei trūkumai būtų aptikti anksčiau, pardavimas-pirkimas nebūtų įvykęs. Todėl verta įspėti pirkėją apie tikrai svarbius dalykus ir pasikonsultuoti su teisininku ar patyrusiu maklerio, jei bet kuriame sandorio etape kyla abejonių.

9. Apsvarstykite argumentus dėl derybų

Kartais pirkėjai bando sumažinti kainą 20-30% jau žiūrėdami. Jie supranta, kad pardavėjas greičiausiai paliko derybų erdvę, ir bando išsiaiškinti ribas.

Nesutikite iš karto sumažinti kainos. Priešingai, pateisinkite savo figūrą, parodykite kitus variantus savo vietovėje: ne tokius pelningus, prasčiausios būklės, toliau nuo metro, mokyklų ar darželių. Paaiškinkite, kad neskubate, todėl lauksite pirkėjo, kuris būtų pasirengęs mokėti sąžiningą kainą.

Tiesą sakant, derėtis yra gerai: tai patvirtina, kad žmogus yra suinteresuotas sandoriu. Būkite pasirengę nusileisti, bet aiškiai nurodykite minimalią kainą, kurią sutiksite su sandoriu. Juk jūsų tikslas ne tik greitai parduoti butą, bet ir gauti maksimalią naudą.

Tai darydami būkite objektyvūs. Jei name bėga stogas, o parduodate butą viršutiniame aukšte, verta šiek tiek nuleisti kainą. Taip pat galite galvoti apie peržiūrą, jei iš butų pardavimo skelbimų aišku, kad rinka sumažėjo.

Tačiau kai pirkėjai prašo didelės nuolaidos vien dėl to, kad rado pigesnį variantą, jums nereikia mažinti buto kainos. Jei kitas objektas jiems būtų tikrai įdomus ir pelningas, jie ilgai su jumis nesiderėtų.

Anastasija Mazanko nekilnojamojo turto agentė.

Pirkėjas gali rasti beveik bet kokią priežastį derėtis: pavyzdžiui, bute neįstatyti metaliniai-plastikiniai langai, laminuota grindų danga skiriasi, plytelės neklotos, butas pirmame arba paskutiniame aukšte. Tačiau praktika rodo, kad jei savininkas tvirtai laikosi savo pozicijų ir norės parduoti turtą bent už tam tikrą kainą, tuomet pirkėjas turės nusileisti – arba ieškoti kitų variantų. Todėl geriau iš karto į kainą įtraukti „manevro erdvę“ir daryti nuolaidas objektyviai rimtiems trūkumams pašalinti.