Kaip parduoti butą: išsamios instrukcijos

2024 Autorius: Malcolm Clapton | [email protected]. Paskutinį kartą keistas: 2023-12-17 04:04

Butą galite parduoti patys arba galite susisiekti su maklerio paslaugomis. Bet kokiu atveju Lifehacker padės padaryti viską teisingai ir neprarasti pinigų.

Kaip parduoti: savarankiškai arba su maklerio pagalba

Kiekvienas variantas turi savų pliusų ir minusų. Parduodami save sugaišite daug laiko ir pastangų, įskaitant teisinių klausimų sprendimą, tačiau sutaupysite komisinių tarpininkui.

Parduoti butą su maklerio pagalba yra lengviau. Tereikia susirasti tarpininką, būti šalia apžiūrint butą (geriausia, bet nebūtina, jei, pavyzdžiui, esate kitame mieste) ir sudarant pirkimo-pardavimo sutartį. Bet už pagalbą specialistas turės sumokėti 2–6% nuo turto vertės.

Kaip pasirinkti maklerį

Nekilnojamojo turto agentūros „Goodman Estate“vadovaujantis partneris Denisas Rumjantsevas pataria renkantis maklerių dėmesį atkreipti į jo kompetenciją, o ne į darbo rinkoje laiką.

Denisas Rumjantsevas „Goodman Estate“nekilnojamojo turto agentūros vadovaujantis partneris

Tarpininkas turi turėti techninių, ekonominių, teisinių žinių ir būti vertintojas, inžinierius, teisininkas, brokeris, psichologas, pardavėjas, rinkodaros specialistas, fotografas.

Norėdami įsitikinti maklerio kompetencija, galite paprašyti jo pateikti žinias patvirtinančius dokumentus: diplomus, atestacijas ir pažymėjimus. Narystė profesinėse bendruomenėse, pavyzdžiui, Rusijos maklerių gildijoje, taip pat bus profesinių gabumų ženklas.

Būtinai pasiteiraukite, kaip galite parduoti butą per reikiamą laiką ir už aukščiausią įmanomą kainą. Paprašykite asmeninių pardavimų sėkmės jūsų vietovėje. Taip pat svarbu rasti „savo“žmogų, su kuriuo būtų patogu, malonu ir lengva dirbti bei bendrauti.

Kaip parduoti butą be tarpininkų

1. Kaip įvertinti nekilnojamąjį turtą

Teisingas įvertinimas leis greitai parduoti butą ir neprarasti pinigų. Pasak Deniso Rumjantsevo, vidutines kainas galima rasti Federalinės valstybinės statistikos tarnybos svetainėje. Tačiau šis portalas nėra galutinė tiesa, nes konkretaus buto kainą sudaro keli veiksniai. Kainai įtakos turi:

1. Kambarių skaičius.
2. Buto plotas.
3. Išplanavimas: izoliuoti kambariai vertinami aukščiau nei gretimi.
4. Gretima teritorija, infrastruktūra: kieme ar šalia įrengta automobilių stovėjimo aikštelė ir žaidimų aikštelė, pėsčiomis pasiekiamos maisto prekių parduotuvės, mokyklos ir darželiai leis parduoti butą brangiau.
5. Aukštas, kuriame yra butas: kuo aukštesnis, tuo geriau.
6. Balkono ar lodžijos buvimas.
7. Rajonas: atsižvelgiama į centro ir viešojo transporto stotelių artumą, šalia esančių parkų ir poilsio zonų buvimą ir pan.
8. Komunalinių mokesčių dydis.

Norint savarankiškai nustatyti buto kainą, reikia surasti labiausiai panašius objektus rinkoje. Naudokite visus turimus šaltinius: skelbimų svetaines, nekilnojamojo turto žurnalus ir pan.

Vidutinė panašaus buto kaina bus tokia, kokios ieškote. Ją galima šiek tiek padidinti, jei būsite pasiruošę sandorio laukti ilgai, arba šiek tiek sumažinti, jei reikia skubiai parduoti turtą.

Objektas, kurio savikaina yra 15% didesnė už rinkos vertę, sudaro iki 10% visų galimų pirkėjų, 10% – trečdalį. Tinkamai įkainotas turtas pritrauks 60% potencialių klientų.

Denisas Rumjantsevas „Goodman Estate“nekilnojamojo turto agentūros vadovaujantis partneris

2. Kokių dokumentų reikia norint parduoti butą

Norėdamas sudaryti nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandorį, pardavėjas turi turėti:

• pasas;
• nuosavybės teisės liudijimas, jei butas pirktas iki 2016-07-15;
• buto kadastro pasas iš PTI;
• išrašas iš vieningo valstybinio nekilnojamojo turto registro (reikia jį paimti Rosreestr teritoriniame skyriuje arba departamento svetainėje arba MFC);
• išrašas iš namo knygos apie bute registruotų asmenų skaičių (važiuokite į JK, HOA, ZhSK arba MFC);
• pažyma, kad nėra skolų už komunalines paslaugas (HOA, būsto kooperatyvas, JK, būsto biuras arba Vieningas informacijos ir atsiskaitymo centras);
• pertvarkymo, jei jis buvo atliktas, teisėtumo pažymą (PTI);
• notaro patvirtintas sutuoktinio sutikimas parduoti nekilnojamąjį turtą, jeigu jis pirktas santuokoje;
• globos institucijų leidimas parduoti butą, jeigu jo savininkas yra nepilnametis.

3. Kaip reklamuoti butą

Norint pritraukti potencialius pirkėjus, reikia teisingai sudaryti ir patalpinti buto pardavimo skelbimą.

Darykite kokybiškas nuotraukas

Neužtenka atsainiai nufotografuoti butą telefonu. Paruoškite savo gyvenamąją erdvę filmavimui. Išimkite iš rėmo visus nereikalingus, nušiurusius, per daug kasdienius, nemalonus akiai. Nuvalykite dulkes, išplaukite santechniką, atsargiai padėkite batus prie slenksčio, išardykite vamzdelius ir stiklainius ant atvirų lentynų. Pridėkite keletą jaukių elementų: gėlių puokštė ant virtuvės stalo, dekoratyvinės pagalvės ant sofos.

10 būdų, kaip pakeisti butą neperkant naujų daiktų →

Fotografuoti geriausia saulėtą dieną.

Rašykite dėmesį patraukiantį tekstą

Pateikite išsamų skelbimą, nurodydami visus buto privalumus. Pirmoje teksto dalyje turi būti nurodytos techninės charakteristikos: namo aukštų skaičius, kambarių skaičius, lodžijos buvimas ir pan.

Pagalvokite apie buto privalumus, kurie jums neaktualūs, bet gali sudominti pirkėją. Pavyzdžiui, bevaikiams nėra svarbu, kad šalia būtų darželiai, mokyklos, tačiau artumas iki ugdymo įstaigų – daugiavaikei šeimai privalumas.

Įdėkite savo skelbimą

Pasirinkite svetaines, kuriose norite reklamuoti savo butą. Tarp universalių nekilnojamojo turto pardavimo svetainių Rusijoje - Avito, Domofond, "Yandex. Real estate". Jūsų mieste gali būti vietinės reklamos vietos.

Neignoruokite socialinės žiniasklaidos. Įdėkite skelbimą apie buto pardavimą savo puslapyje ir paprašykite draugų juo pasidalinti.

4. Kaip parodyti butą ir derėtis su pirkėju

Pasiruoškite susitikimui

Prieš demonstruodami turtą potencialiems pirkėjams, turite sutvarkyti ne tik butą, bet ir įėjimą. Įsukite ant laiptinės ryškių šviesų, nuplaukite ar bent nušluokite.

Namuose klijuokite nuo sienos nutolusius tapetus, išplaukite langus, nuvalykite slyvas, kad nebūtų nemalonaus kvapo, išvalykite. Tortą galite išsikepti prieš susitikdami su klientu: jo valgyti nebūtina, tačiau šviežių kepinių kvapas lankytojui sukurs malonų jausmą.

Jūsų užduotis yra sukurti wow efektą bet kuriame potencialaus pirkėjo kontakte su jumis ir jūsų objektu.

Denisas Rumjantsevas „Goodman Estate“nekilnojamojo turto agentūros vadovaujantis partneris

Kalbėkitės su klientais tinkamu būdu

Puikiai žinote ne tik buto privalumus, bet ir trūkumus. Pažvelkite į tai pirkėjo akimis ir pagalvokite, kokius klausimus jis gali užduoti, kurie sukels jo nepasitenkinimą. Sudarykite sąrašą argumentų, kurie patrauks atėjusį į jūsų pusę.

Tikėtina, kad potencialus pirkėjas derės. Ypač jei į susitikimą atėjo perpardavėjas, kuris nori kuo labiau sumažinti kainą. Iš anksto nuspręskite, kokią kainą esate pasirengę sumažinti. Pirkėjas gali pateikti įvairių (taip pat ir neegzistuojančių) argumentų, kodėl butą reikėtų parduoti pigiau. Nepasiduokite psichologiniam spaudimui, blaiviai žiūrėkite į situaciją, ginkite savo kainą.

5. Kaip sudaryti užstato ir pirkimo sutartis

Indėlio sutartis

Tai dokumentas, patvirtinantis abiejų pusių ketinimų rimtumą. Pirkėjas pareiškia norą pirkti turtą ir duoda pardavėjui tam tikrą sumą (dažniausiai 2–5 proc. visos buto kainos). Buto savininkas savo ruožtu įsipareigoja jį parduoti konkrečiam klientui už sutartą kainą.

Sutartis numato sankcijas sandorio nutraukimo atveju abiem šalims. Jeigu pirkėjas persigalvoja, pardavėjas pinigus pasilieka sau. Jeigu nekilnojamojo turto savininkas nenori parduoti buto, jis grąžins užstatą dviguba suma.

Pardavimo sutartis

Prieš sudarydamas sandorį, pardavėjas turi paruošti turto dokumentų paketą ir išrašyti visus bute registruotus gyventojus.

Pardavimo sutartis dažniausiai surašoma pas notarą. Jis pasirašomas gavus pinigus už butą ir parašius kvitą, kad pirkėjas su tavimi atsiskaitė.

Pasirašius sutartį, Rosreestr teritorinei įstaigai turite pateikti nekilnojamojo turto nuosavybės perdavimo registravimo dokumentus. Valstybės rinkliava už sandorio patvirtinimą bus 2000 rublių.

6. Kaip pervesti pinigus

Per seifus

Pirkėjas seifą išsinuomoja banko saugykloje ir su įstaiga sudaro sutartį, kurioje nustatomos sąlygos patekti į buvusio buto savininko kamerą. Pavyzdžiui, pardavimo sutarties buvimas.

Pardavėjas savo ruožtu išsinuomoja seifą, į kurį įdeda pinigų gavimo kvitą. Pirkėjas jį galės atsiimti po sandorio sudarymo kameros nuomos sutartyje nurodytomis sąlygomis. Pavyzdžiui, vėlgi, jei yra pirkimo-pardavimo sutartis.

Pildant langelius turi dalyvauti abi sandorio šalys. Taigi pardavėjas gali suskaičiuoti pinigus, o pirkėjas – įsitikinti, kad kvitas yra vietoje.

Per notaro užstatą

Notaras per savo sąskaitą gali atlikti sandorį: paimti iš pirkėjo pinigus ir pervesti juos pardavėjui. Tačiau į paslaugą greičiausiai bus įskaičiuotas banko komisinis atlyginimas, kurio dydis priklauso tik nuo įstaigos apetito.

Grynųjų pinigų pervedimas

Iškeisti pinigus į kvito kvitą galite be gudrybių. Tokiu atveju verta juos suskaičiuoti, patikrinti kiekvienos sąskaitos autentiškumą. Geriau sandorį atlikti po kameromis arba liudininkų akivaizdoje (pavyzdžiui, notaro biure).

Žinoma, nereikėtų sukti galvos, kur ir kada gausite didelę pinigų sumą, kad galėtumėte saugiai jas atsinešti į namus ar banką.

7. Kaip perduoti butą naujam savininkui

Tą dieną, kai dokumentai pateikiami Rosreestr, pardavėjas pirkėjui perduoda buto raktus. Šalys pasirašo nekilnojamojo turto objekto priėmimo ir perdavimo aktą, kuris patvirtina, kad pirkėja butą paliko tinkamos formos.

Kaip išvengti sukčiavimo

Nekilnojamojo turto sandoriuose pažeidžiamiausia grandis yra pirkėjas. Tačiau pardavėjas taip pat turi į ką atkreipti dėmesį:

1. Pinigai turi būti pervesti iki pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo. Priešingu atveju pardavėjas rizikuoja likti be apmokėjimo už turtą: sandoris jau sudarytas ir pirkėjas neturi pagrindo skaičiuoti. Jei susiduri su sukčiumi, jis gali greitai parduoti butą ir dingti su dviguba pinigų dalimi: tavo ir naujojo pirkėjo.
2. Neperduokite originalių dokumentų nei pirkėjams, nei maklerio sandoriui nebaigus. Priešingu atveju butas gali būti parduotas be jūsų žinios.