Nuomotis butą ar imti hipoteką: kas yra pelningiau

2024 Autorius: Malcolm Clapton | [email protected]. Paskutinį kartą keistas: 2023-12-17 04:04

Išsami analizė su pavyzdžiais ir skaičiavimais.

Lyginant būsto paskolas ir nekilnojamojo turto nuomą materialusis aspektas dažniausiai nunyksta į antrą planą. Diskusijos dalyviai aiškinasi, kas geriau: sumokėti svetimam dėdei ar patekti į banką vergijoje, permokėti, bet už savo, ar nuolat kraustytis ieškant pelningesnių variantų. Bet jei paliksite sentimentą ir kreipiatės į skaičius, situacija taps aiškesnė.

Nuoma ir hipoteka skaičiais

Nekilnojamojo turto ir nuomojamų butų kainų pokyčius, taip pat infliacijos dydį ilgam laikotarpiui galima prognozuoti tik apytiksliai, todėl skaičiavimai bus netikslūs. Ir vis dėlto skaičiai iškalbingesni už žodžius.

Vidutinė svertinė būsto paskolų norma šių metų balandį, Centrinio banko duomenimis, sudarė 9, 64%. Domofond.ru analitikų teigimu, 2018 metų kovą išsinuomoti butą buvo vidutiniškai 0,7% pigiau nei 2017 metų gruodį. Tačiau tikslumo dėlei darysime prielaidą, kad nuomotojas mokėjimus padidins 5% per metus.

Skaičiavimams imkime regiono centrą, milijoną gyventojų turintį miestą Volgogradą ir federalinį Sankt Peterburgą.

Volgogradas

Hipoteka

Vidutinė dviejų kambarių buto kaina Volgograde, Domofond.ru duomenimis, yra 2 365 695 rubliai. Apsvarstykite situaciją, jei sukaupėte pradinę įmoką 15%, 25% ir 50% buto vertės ir ėmėte būsto paskolą 9,64% per metus 10 metų laikotarpiui.

Pradinis įnašas, rubliai	Mėnesio įmoka, rubliai	Permoka, rubliai	Bendra buto kaina, rubliai
354 854, 15%	26 176	1 130 060	3 495 755
591 250, 25%	23 088	996 818	3 361 818
1 182 500, 50%	15 392	664 546	3 029 546

Skaičiuojant neatsižvelgiama į papildomas išlaidas, susijusias su susijusiomis paslaugomis, susijusias su būsto draudimu ir būsto paskolą paėmusiu asmeniu, bei į kompensacijas, pavyzdžiui, mokesčių atskaitą.

Tarkime, kad nekilnojamojo turto kainos augs 5% per metus, tada po 10 metų butas kainuos 3,67 mln.

Nuoma

Vidutinė dviejų kambarių buto nuomos kaina Volgograde yra 15 845 rubliai per mėnesį. Jei nuomotojas per metus pakels nuomą apie 5%, tai po 10 metų nuomininkas turės mokėti 24 556 rublius per mėnesį. Iš viso per metus jis už pragyvenimą sumokės 2 389 344 rublius. Už skirtumą tarp būsto paskolos su 15% pradiniu įnašu ir nuomos kainos nuomininkas gali išsinuomoti butą už prognozuojamą 2028 metų kainą dar trejiems metams ir devyniems mėnesiams.

Kai vidutinis atlyginimas Volgograde yra 28 483 rubliai, šeimai, kurioje yra du dirbantys suaugusieji, tiek nuomos, tiek būsto paskolos mokėjimai atrodo įmanomi.

Taip pat verta atsižvelgti į tai, kad nuomininkas turi nepanaudotų santaupų pradiniam įnašui (jei yra), kurias gali įdėti į banką už palūkanas. Centrinio banko duomenimis, vidutinė svertinė indėlių, kurių terminas yra nuo vienerių iki trejų metų, palūkanų norma 2018 metais yra 6,41 proc. Per 10 metų rodiklis keisis kelis kartus, tačiau skaičiavimams naudosime būtent šį skaičių. Skaičiuojant neatsižvelgiama į didžiąsias raides.

Pradinis įnašas (taupymas), rubliai	Suma 10 metų, rubliai
354 854, 15%	582 315
591 250, 25%	970 241
1 182 500, 50%	1 940 482

Atitinkamai, per 10 metų nuomininkas ne tik išleis mažiau, bet ir uždirbs iš užstato.

Nuoma ir santaupos

Iš ankstesnės pastraipos aišku, kiek žmogus galės sukaupti užstatą per 10 metų, jei ir toliau nuomos būstą.

Didžiausios galimybės sutaupyti butui ir įsigyti jį be hipotekos yra žmogui, turinčiam pusę buto savikainos sumos, tačiau tik tuo atveju, jei nekilnojamojo turto kaina nesikeičia.

Per 10 metų jam butui įsigyti neužteks 425 213 rublių. Kad visa suma būtų po ranka tinkamu laiku, per mėnesį jis turės sutaupyti kiek daugiau nei 3,5 tūkst.

Po penkerių metų jo užstatas turės 1 561 491 rublį. Norint įsigyti butą šiuo metu, žmogui visus penkerius metus kas mėnesį reikia atidėti 13, 4 tūkst. Kartu su būsto nuomos išlaidomis jis pirmaisiais metais išleis 29,3 tūkst., o penktaisiais – 32,6 tūkst. Atitinkamai, jei jis nusipirks butą per penkerius metus, visos išlaidos, įskaitant nuomą, bus 3 415 482 rubliai, dešimt - 4 755 039 rubliai. Abu variantai yra brangesni nei hipoteka.

Sankt Peterburgas

Hipoteka

Vidutinė dviejų kambarių buto kaina Sankt Peterburge – 6 797 671 rublis.

Pradinis įnašas, rubliai	Mėnesio įmoka, rubliai	Permoka, rubliai	Bendra buto kaina, rubliai
1 019 651, 15%	75 210	3 247 152	10 044 823
1 699 418, 25%	66 362	2 865 134	9 662 805
3 398 836, 50%	44 241	1 910 089	8 707 760

Norint nepermokėti būsto paskolos, reikia arba sukaupti pradinę įmoką, kurios dydis ne mažesnė nei pusė buto kainos, arba padidinti mėnesinę įmoką ir sutrumpinti paskolos terminą. Akivaizdu, kad ne visi gali tai padaryti, kai vidutinis atlyginimas yra 58,5 tūkst.

Manoma, kad po 10 metų butas kainuos 10,99 milijonus rublių.

Nuoma

Vidutinė dviejų kambarių buto nuoma Sankt Peterburge kainuoja 32 744 rublius per mėnesį. Padidėjus nuomos kainai 5% per metus, per 10 metų mėnesinė įmoka bus 50 787 rubliai, o nuomininkas iš viso sumokės 4 942 178 rublius. Už skirtumą tarp būsto paskolos su 15% pradiniu įnašu ir nuomos kainos nuomininkas gali išsinuomoti butą už prognozuojamą 2028 metų kainą dar aštuoneriems metams ir trims mėnesiams.

Nenulaidinkite ir savo santaupų.

Pradinis įnašas (taupymas), rubliai	Suma 10 metų, rubliai
1 019 651, 15%	1 673 247
1 699 418, 25%	2 788 744
3 398 836, 50%	5 577 490

Nuoma ir santaupos

Ir vėl žmogus, kuris jau turi pusę jo kainos, gali tikėtis, kad pirks butą be būsto paskolos. Tačiau jam bus sunku laikytis penkerių metų termino. Po penkerių metų jo sąskaitoje bus 4 448 162 rubliai. Norint surinkti reikiamą sumą, kas mėnesį jam reikia sutaupyti 39, 2 tūkst. Kartu su nuomos išlaidomis jis pirmaisiais metais per mėnesį turės skirti 72 tūkst.

Jei jis perka butą per penkerius metus, visos išlaidos su nuoma yra 8 968 837 rubliai, o per 10 metų - 11 739 849 rubliai.

Taigi, kuris yra pelningesnis

Vidutiniais skaičiavimais, nuoma yra pelningesnė. Visais atvejais mėnesinis nuomos mokestis yra mažesnis nei būsto paskolos įmoka. Tuo pačiu metu pradinė įmoka ne tik neišleidžiama, bet ir atneša pinigų.

Tačiau po 10 metų būsto paskolą pasirinkęs asmuo turės butą, o nuomininkas – ne.

Kalbant apie būsto nuomą ir kartu didinamą santaupą butui, čia taip pat ne viskas taip paprasta. Veikia nuspėjami veiksniai: kuo daugiau pinigų turite po ranka, kuo didesnės pajamos ir mažesnė nekilnojamojo turto bei nuomos kaina jūsų mieste, tuo didesnė tikimybė sutaupyti butui be hipotekos ir likti neigiama. Tačiau skaičiuodami dažniausiai neatsižvelgia į tai, kad per 10-15 metų nekilnojamojo turto kainos gali gerokai pakilti.

Todėl verta atsižvelgti į kitą pagrindinį rodiklį – laiką. Ilgalaikės prognozės yra sunkios net specialistams. O stabilumas šalyje artimesnis religiniam rodikliui: arba tiki, arba netiki. Todėl jei butui tenka kaupti ilgiau nei penkerius metus, į skaičiavimus reikėtų įtraukti ne tik logiką, bet ir intuiciją.

Atkreipkite dėmesį, kad infliacija nuvertina pinigus, o nekilnojamojo turto vertė auga.

Tačiau „Rosstat“duomenimis, pastaruosius trejus metus antrinėje rinkoje kainos mažėjo visų tipų butams, išskyrus elitinius.

Kaip papildomą veiksnį verta atsižvelgti į pensinio amžiaus artumą. Išsinuomoti butą už pensijų mokėjimą bus sunku, tačiau dideliuose miestuose tai bus neįmanoma. Taigi šiuo metu gerai turėti nuosavą būstą, net jei jį įsigijote su permoka.

Argumentas, kad už bankui atitekusius pinigus butą galėjai išsinuomoti visam gyvenimui, yra pagrįstas, jei atsisakysi namo pirkimo dideliame mieste ir išsinuomotum butą už itin palankią kainą. Taigi, jei sutaupysite 3 milijonus permokos, tai 10 metų kas mėnesį gausite 25 tūkst. (bet reikia atsižvelgti į infliaciją).

Pinigus taip pat galima įnešti. 3 milijonų suma, atsižvelgiant į dabartines vidutines indėlių palūkanas, atneš 15 tūkstančių rublių palūkanų per mėnesį, 4 milijonai - 20 tūkstančių.

Kaip apskaičiuoti, kas jums geriausia

Vidutiniai skaičiavimai duoda vidutinius rezultatus, todėl norėdami suprasti, kas jums yra pelningiau, turėsite patys atlikti skaičiavimus. Norėdami tai padaryti, jums reikia šių duomenų:

1. Buto nuomos suma.
2. Jūsų santaupų suma, kurią planuojate panaudoti kaip pradinį įnašą.
3. Norimo pirkti buto kaina.
4. Būsto paskolos palūkanų norma (galite naudoti šalies vidurkį arba tą, kurią siūlo bankas, kuriame norėtumėte imti būsto paskolą).
5. Banko indėlio, kuriam norite patikėti savo pinigus ilgam laikotarpiui, procentas.

Jei renkatės tarp būsto paskolos ir būsto nuomos taupydami pinigus butui įsigyti

1. Hipoteka

Su pagalba arba savo banko svetainėje paskaičiuokite, kiek metų užtruks Jūsų būsto paskola su optimalia mėnesine įmoka, kokia bus permoka.

Kai buto kaina yra 5,2 milijono rublių, pradinė įmoka - 3,2 milijono, palūkanų norma - 11%, o hipotekos terminas - septyneri metai, mėnesinė įmoka bus 34 245 rubliai, o permoka - 876 569 rubliai.

2. Buto nuoma

Apskaičiuokite, kiek per metus mokėsite už buto nuomą, atsižvelgdami į galimą nuomos kainos padidėjimą.

Pavyzdžiui, duodate 22 tūkstančius rublių per mėnesį ir trejus metus nuomojatės butą. Per šį laiką kaina nei karto nepakilo, tačiau akivaizdu, kad po septynerių metų nuoma nebekainuos tiek pat. Todėl kitais metais, tikėtina, nuomai atiduosite 22 × 12 = 264 tūkst., per ateinančius trejus metus - 24 × 36 = 864 tūkst., likusius trejus - 26 × 36 = 936 tūkst., iš viso - 2,06 milijonų rublių.

3. Indėlis ir santaupos

Paskaičiuokite, kiek pinigų būsto paskolos terminui turėsite sukaupę indėlyje, ir įvertinkite sumą. Tada paskaičiuokite, kiek pinigų turėsite po pirmų metų, antrų ir taip iki būsto paskolos termino pabaigos. Taip pat apsispręskite, kokią sumą kas mėnesį galėsite atidėti butui pirkti, paskaičiuokite, kiek pinigų jis jums duos per metus ar dvejus, ir taip iki būsto paskolos termino pabaigos. Dabar, paprasčiausiai pridėję indėlio ir santaupų sumą, sužinokite, po kiek metų galėsite atsiimti pinigų už nekilnojamąjį turtą.

Už indėlį be kapitalizacijos su 6,1% palūkanų norma 3,2 milijonų rublių suma per septynerius metus pavirs 4 566 400 rublių.

Net jei nekilnojamojo turto kainos nekyla, tai per septynerius metus buto be hipotekos nusipirkti neįmanoma.

Yra galimybė nelaukti, kol užstate susikaups reikiama suma, o sutaupyti 20 tūkstančių rublių per mėnesį arba 240 tūkstančių per metus. Tada po penkerių metų sutaupysite 5 376 000 rublių. Atsižvelgiant į nuomą, bendra nekilnojamojo turto kaina bus 6 640 000 rublių, o liks 176 000. Septynerius metus būsto įkeitimas sieks 6, 8 mln. Tai yra, išlaidos yra maždaug tokios pačios, tačiau sutaupyti dveji metai, tai yra, nuomotis būstą ir taupyti šiuo metu yra pelningiau.

Šie skaičiavimai pasiteisina tik tuo atveju, jei buto kaina nesikeičia jau penkerius metus, o nuoma nepabrango greičiau nei prognozuota.

Kai negalite sutaupyti butui net būsto paskolos terminui, akivaizdu, kad skolintis iš banko yra pelningiau nei taupyti.

Jei renkatės tarp būsto paskolos arba nuomos ir neketinate pirkti buto ateityje

1. Prisiminkite, kiek duodate šeimininkui

Paimkime skaičius iš ankstesnio pavyzdžio - 22 tūkstančiai rublių.

2. Apskaičiuokite mėnesinę būsto paskolos įmoką

Vėlgi, skaičius iš ankstesnio pavyzdžio yra 34,3 tūkst.

3. Palyginkite du skaičius

Akivaizdu, kad nuomotis yra pelningesnė, net jei skaičiuodami neatsižvelgiate į pradinį įnašą. Jei viskas nėra taip paprasta, padalykite pradinio įnašo sumą iš hipotekos mėnesių skaičiaus ir gautą sumą pridėkite prie mėnesinės įmokos:

3 200 000 ÷ 84 = 38;

34,3 + 38 = 72,3 tūkstančiai rublių.

Dar aiškesnis palyginimas su 22 tūkst. Ir net jei po septynerių metų nuoma pabrangs dvigubai, buto nuoma vis tiek bus pelningesnė.

Tačiau jau aštuntus metus būsto paskolą turintis žmogus ją pilnai grąžins ir mokės tik už komunalines paslaugas. O nuomininkas ir toliau mokės tiek pat už nuomą. Kita vertus, jei nuomos kaina nepadidėtų, sumos, kuri būtų atitekėjusi hipotekai, užtektų 26 metų nuomai.

4. Paskaičiuokite, kiek uždirbsite iš pinigų, kurie galėjo patekti į pradinį įnašą

Per septynerius metus užstatas bus 4,57 milijono rublių. O jei kas mėnesį skirtumą tarp įmokų atidėsite 12,3 tūkst., tai per septynerius metus jis atneš dar 1,03 mln. Bendra 5,6 mln. eurų suma, nustatyta 6,1% per metus, atneš 28,5 tūkst. rublių palūkanų per mėnesį.