Kaip nusipirkti butą, kuriam jau yra hipoteka

2024 Autorius: Malcolm Clapton | [email protected]. Paskutinį kartą keistas: 2023-12-17 04:04

Tokį būstą saugiau įsigyti sutikus bankui ir jam dalyvaujant.

Ar galima nusipirkti butą, kuriam jau yra hipoteka

Hipotekos būstą įkeičia bankas – apie tai yra įrašas Vieningame valstybiniame nekilnojamojo turto registre. Savininkas negali sudaryti sandorių su tokiu butu be hipotekos kreditoriaus leidimo: Rosreestr tiesiog neregistruos nuosavybės teisės perdavimo. Bet tai nereiškia, kad neįmanoma parduoti ar nusipirkti įkeisto nekilnojamojo turto. Tiesiog pati procedūra bus šiek tiek sudėtingesnė ir ilgesnė.

Kam parduoti butą su hipoteka

Jeigu butas per teismą atiteko bankui, nes savininkas skolingas paskolą, tai finansų įstaiga jį parduoda viešo aukciono būdu. Pats savininkui nusprendus parduoti įkeistą turtą, potencialiems pirkėjams tai gali kilti įtarimų. Hipoteka turi vergovės reputaciją, kurios pančius galima nusimesti tik su paskutiniu mokėjimu. Jei žmogus parduoda butą, kažkas negerai arba su juo, arba su butu, mano kai kurie.

Tiesą sakant, priežasčių gali būti milijonas. Savininkas dėl šeimos pagausėjimo nusprendė persikelti į kitą miestą darbo reikalais arba į didesnį butą. Sutuoktiniai išsiskiria, nori sumokėti skolą ir pasidalyti pinigus už įkeistą butą. Paskolos gavėjas pakeitė finansines aplinkybes, jis negali susitvarkyti su paskola ir nori ją grąžinti, kol situacija netaps nepataisoma.

Žinoma, priežastis gali būti kažkas nemalonaus: bėga stogas, prie įėjimo – narkotikų urvė, o valdymo įmonė surenka tiek pinigų, lyg žiemą barstytų šaligatvius Swarovski kristalais. Tačiau nuo tokių rizikų nesate apdraustas net ir pirkdami butą be hipotekos – tereikia viską patikrinti.

Dabar Rusijoje beveik pusė nekilnojamojo turto sandorių vyksta pritraukiant būsto paskolas. Taigi rinkoje atsiras daugiau butų, kurie yra apsunkinti hipoteka.

Ar apsimoka pirkti butą, kuris jau yra įkeistas

Bankui parduodant skolininko butą viešame aukcione, galima tikėtis nemažos nuolaidos. Finansų įstaigai tai yra nepagrindinis turtas, todėl ji bando jo atsikratyti tiesiog grąžindama savąjį.

Savininkui parduodant būstą negalima tikėtis neįprastai palankios kainos. Tačiau jis vis tiek gali šiek tiek nusimesti – dėl nereikalingų rūpesčių ir motyvuoti jus pirkti butą su apsunkinimu.

Kaip nusipirkti butą su hipoteka

Priklausomai nuo sąlygų, butą galite įsigyti įvairiais būdais.

Su hipotekos grąžinimu sandorio metu

Sąlygos: sandoris vykdomas gavus banko, kuriame dabartinis savininkas išdavė hipoteką, sutikimą; pirkėjas perka objektą už grynuosius pinigus.

Saugiausia schema. Ji apsaugo visas sandorio šalis: pirkėją, pardavėją ir banką. Pažiūrėkime į pavyzdį.

Parduodamas butas už 3 milijonus rublių. Bankas sutinka su sandoriu ir nustato likusios skolos sumą – 500 tūkstančių rublių. Skaičiavimams naudojamos dvi ląstelės. Prieš pasirašant pirkimo-pardavimo sutartį, į juos paguldomi pirkėjo pinigai: į vieną 500 tūkst., į kitą – 2,5 mln.

Kamerų dokumentuose nurodyta, kas ir kada gali atsiimti sąskaitas. Jeigu bus pasirašyta pirkimo-pardavimo sutartis, o nuosavybės perdavimas bus įregistruotas Rosreestr, bankas galės paimti savo 500 tūkst iš vieno langelio, pardavėjas - 2,5 mln. iš antrosios, o pirkėjas - hipoteką nuimti suvaržymas. Jei sandoris nepavyks, pirkėjas grąžins savo lėšas, o likusiems niekas nepasikeis.

Kartais lėšos paskolai gali būti įnešamos ne per ląstelę, o tiesiai į banką, tačiau finansų įstaiga bet kokiu atveju aktyviai dalyvauja procese.

Su skolos perleidimu

Sąlygos: sandoris vykdomas su banko sutikimu, pirkėjas įsigyja būstą su hipoteka iš to paties banko.

Pirkėjas bankui pateikia prašymą hipotekai gauti, tarsi pirktų bet kokį butą. Patvirtinimo procesas bus panašus ir užtruks maždaug tiek pat laiko. Kadangi pirkimo metu jis taps skolininku, finansų įstaiga patikrins jo mokumą ir nuspręs, ar jis yra pasirengęs matyti jį kaip klientą.

Čia, be pirkimo-pardavimo sutarties, sudaroma sutartis dėl reikalavimo teisių perleidimo į seną paskolą arba naują paskolos sutartį tarp banko ir pirkėjo. Rosreestr suvaržymas pašalinamas, o įregistravus kito savininko teises nustatomas naujas.

Tatjana Trofimenko Europos teisės tarnybos vadovaujanti teisininkė

Ši schema taip pat yra gana saugi.

Su išankstiniu hipotekos grąžinimu pirkėjo sąskaita

Sąlygos: bankas nesutinka parduoti buto, pirkėjas butą perka už grynuosius pinigus. Arba pirkėjas ima paskolą iš kito banko.

Tokiu atveju pirkėjas grąžina paskolą. Atitinkamai, jis turėtų turėti sumą, lygią likusiai skolos daliai. Šalys sudaro preliminariąją buto pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią pardavėjas gauna pinigus hipotekai uždaryti. Tada nuo buto nuimamas suvaržymas, o tada būstas parduodamas kaip nekilnojamasis turtas be užstato.

Ši parinktis yra rizikingesnė pirkėjui, nes pinigai pervedami pagal sutartį, kuri nėra registruojama Rosreestr.

Tatjana Trofimenko Europos teisės tarnybos vadovaujanti teisininkė

Teoriškai pardavėjas gali atsisakyti registruoti pirkimo ir pardavimo sutartį su Rosreestr. Pinigų iš jos pirkėjas galės gauti, bet tik teismų keliu.

Ką prisiminti

• Galite nusipirkti butą, kuris jau yra įkeistas.
• Patikrinti reikia taip pat, kaip ir būstą be suvaržymų.
• Saugiau pirkti butą su banko sutikimu ir jam dalyvaujant.