Kodėl nuo liepos 1 dienos brangs nekilnojamasis turtas ir ar reikia skubiai pirkti butą

2024 Autorius: Malcolm Clapton | [email protected]. Paskutinį kartą keistas: 2023-12-17 04:04

Naujasis įstatymas turėtų apsaugoti akcijų savininkų pinigus. Tačiau daugiausia naudos iš to gaus bankai.

Kas bus liepos 1 d.?

2019-07-01 įsigalioja įstatymo pataisos, kuriomis keičiamos bendrovės ir užsakovo santykių bendrojoje statybų rinkoje taisyklės.

Vystytojai nebegalės tiesiogiai naudotis žmonių, perkančių butus namo statybos etape, pinigais. Šios lėšos bus laikomos sąlyginio deponavimo sąskaitose. Juos bendrovė galės pašalinti tik objektą pradėjus eksploatuoti.

Kūrėjai turės imti banko paskolas – žinoma, už palūkanas. Pavyzdžiui, „Sberbank“žada jiems skolinti 7–8 proc., o tai yra daug.

Ir kam reikalingas šis įstatymas?

Tai yra kitas teisės aktų tobulinimo etapas, kuriuo siekiama apsaugoti akcininkų pinigus.

Iki 2004 metų nebuvo vienos bendros statybos reglamentavimo bazės, todėl klestėjo įvairios sukčiavimo schemos – daugkartinis to paties buto pardavimas keliems klientams, vystytojo dingimas su visais pinigais ir pan.

214-FZ įstatymas žymiai pagerino situaciją bendroje statybų rinkoje. Ji apsaugo pirkėją nuo dvigubo objektų pardavimo, reguliuoja santykius tarp užsakovo ir vystytojo. Bet reguliavimas neapsidraudęs nuo įmonės bankroto, kuris nutinka ne taip jau retai. Dabar Statybos ministerijos registre yra 887 probleminiai pastatai.

Naujasis įstatymas skirtas apsaugoti akcininkus nuo tokių atvejų. Jei įmonė nevykdys savo įsipareigojimų – nebaigs statybos, praleis terminą – tuomet pinigai iš depozitinės sąskaitos bus grąžinti klientui.

Atrodo geras įstatymas. O gal yra laimikis?

Čia yra keletas niuansų. Naujas akcininkų apsaugos mechanizmas yra geras patobulinimas. Neatsižvelgiama į situacijas, kai žmonės lieka be pinigų, be buto, bet su ilgalaike hipoteka neegzistuojančiam būstui.

Tačiau kartu statinio statyba vystytojui kainuos brangiau, o tai tikrai turės įtakos butų kainai. O mes kalbame apie nebaigto statyti būsto kainą.

Anksčiau tai veikė taip: kūrėjas paėmė pinigus iš akcininko ir suteikė jam nuolaidą už šių lėšų naudojimą. Buto pirkimas šiuo atveju buvo savotiška didelės rizikos investicija. Pavyzdžiui, galite nusipirkti namą kasimo etape už 1,5 milijono rublių ir paruošti jį, kurio rinkos vertė yra 2 milijonai. Dabar kūrėjas tokiam dosnumui turi kur kas mažiau priežasčių: jam vis tiek tenka mokėti bankui palūkanas.

Tad tikėtina, kad naujos statybos butai brangs: įmonės neveiks nuostolingai. Tačiau yra ir galinga atgrasymo priemonė – rusų perkamoji galia. Per brangioms prekėms prekeivių gali tiesiog nebūti. Apklausų duomenimis, dabar pirkėjai yra pasirengę mokėti 5% buto kainos už saugesnius sandorius su depozitinėmis sąskaitomis.

Pabrangę bendros statybos objektai gali pabranginti ir kitus butus. Tačiau augimo tempas priklauso nuo rinkos. 2018 metais būsto kainos pirminėje rinkoje ir be depozitinių sąskaitų įstatymų išaugo 4,35%, antrinėje – 1,58%.

Tad pabrangs butai ar ne?

Niekas negali tiksliai pasakyti apie tai. Būtinos sąlygos rodo, kad butai brangs. Tačiau apie tai labiausiai kalba patys kūrėjai. Gali būti, kad jie tik stumia žmones pirkti butus, kol dar neįsigalioja depozitinių sąskaitų įstatymas. Be to, yra rizika, kad tokiems skubantiems klientams kainos jau bus padidintos.

Ko šiuo atveju daryti tikrai neverta – skubėti. Rizikuojate skubėdami atiduoti pinigus nesąžiningam vystytojui ir tapti vienu paskutinių apgautų nekilnojamojo turto investuotojų. Atidžiai patikrinkite įmonę – Lifehacker parašė, kaip tai padaryti.

Jei neturite laiko, nesijaudinkite. Net ir pradėjus kilti kainoms, geriau šiek tiek permokėti, nei likti be buto ir pinigų.

Palaukite, kas bus su pinigais, jei bus atimta banko licencija?

Tokia rizika numatyta ir įstatymuose. Jei bankas neteks licencijos, Indėlių draudimo agentūra grąžins pinigus – tiesa, ne daugiau kaip 10 mln. Draudimas galioja tol, kol butas bus išnuomotas arba kol nutrauksite sutartį su vystytoju.

Taigi depozitoriumo sąskaita atrodo kaip indėlis?

Tik iš dalies, o bankams šiuo atžvilgiu sekasi labai gerai. Naujojo įstatymo dėka jie skolins plėtotojams ir iš jų gaus palūkanas. Kol jie statys namą, bankas galės „išsukti“pinigus iš depozitinių sąskaitų ir turėti iš jų pajamų. Po to, kai butai bus atiduoti eksploatuoti vystytojui, jis perves tiksliai tokią sumą, kokią įdėjote, be palūkanų. Kūrėjo bankroto atveju jums taip pat bus duoti pinigai be palūkanų. Akivaizdu, kas čia galiausiai laimės.

Taigi, koks yra rezultatas?

Esmė paprasta:

1. Nuo 2019 m. liepos 1 d. statomo turto pirkimas taps saugesnis, bet galbūt ir brangesnis.
2. Pinigai, kuriuos sumokėsite už butą, liks banke, kol namas bus pradėtas eksploatuoti. Jei kūrėjas pažeis įsipareigojimus, jie jums bus grąžinti.
3. Iškilus problemoms su banku, pinigai taip pat bus grąžinti jums, bet ne daugiau kaip 10 milijonų rublių.
4. Bet kuriuo atveju nereikia skubėti perkant butą – atsižvelkite į visus niuansus. Bet jei pasirinkote kūrėją ir jau suplanavote sandorį, galbūt pavyks sutaupyti.