Kas buvo hipoteka įvairiais istoriniais laikais

2024 Autorius: Malcolm Clapton | [email protected]. Paskutinį kartą keistas: 2023-12-17 04:04

Kaip žmonės sprendė būsto įsigijimo kreditu klausimą nuo priešistorinių laikų iki XXI amžiaus.

Šiuolaikinės finansinės priemonės radikaliai pakeitė žmogaus požiūrį į savo ekonomiką. Paimkite tą pačią hipoteką: ji leido žmonėms įsigyti būstą ir kitą nekilnojamąjį turtą tokiomis sąlygomis, kurios anksčiau buvo tiesiog neįmanomos. Išsiaiškinkime, kaip hipotekos klausimas buvo sutvarkytas skirtingais laikais, kad suprastume, kiek tai padėjo žmonėms pagerinti savo gyvenimą.

1. Paleolitas ir anksčiau

Mokslininkai gana mažai žino apie tai, kaip priešistoriniais laikais buvo tvarkomas šeimos ir ekonominis gyvenimas. Archeologai ir paleogenetikai geriausiu atveju gali atkurti žmonių grupių dydį, jų genetinį panašumą ir užsiėmimą.

Siekdami rekonstruoti paleolito žmonių papročius, jie dažniausiai žvelgia į daugiau ar mažiau modernias medžiotojų-rinkėjų gentis (pavyzdžiui, gvajakus, gyvenančius šiuolaikinio Paragvajaus teritorijoje). Bet panašu, kad senovės žmonės buvo linkę į patrilokalumą – šeimos santykių tipą, kai moteris patenka į savo vyro tėvo gentį (jei „vyro“sąvoka mūsų prasme apskritai tinka tokiai senovei). Na, jie tikrai turėjo egzogamiją – glaudžiai susijusių santuokų draudimą. Apskritai man teko gyventi su tėvais.

Jei būtų moderni hipoteka: galbūt kelios šeimos būtų galėjusios imti paskolą maistui, drabužiams ir ginklams ir suformuoti naują gentį. Maždaug taip pat, kaip ir dabar, jaunos šeimos draugiškai įsikuria naujuose pastatuose. Dėl to naujosios genties nariai turėtų tokio pat amžiaus aplinką.

2. Senovės Graikijoje

Tiesą sakant, žodis „hipoteka“yra graikų kilmės ir verčiamas kaip „pamatas“, „įkeitimas“ar net „įspėjimas“. Taip buvo pavadintas stulpas, kuris buvo įrengtas ant žemės sklypo ribos, todėl „perspėjo“, kad ši aikštelė yra skolos užstatas.

Taigi tarp graikų hipoteka buvo skolininko turtinės atsakomybės kreditoriui forma: neatsiskaitant, kreditorius turėjo teisę atsiimti įkeistą žemę. Iki hipotekos plėtros nemokus skolininkas kreditoriui buvo atsakingas asmenine laisve, todėl hipoteka buvo progresyvesnė ekonominių santykių priemonė.

Natūralu, kad tam Graikijos visuomenėje turėjo egzistuoti išvystyta privačios žemės nuosavybės institucija. 621 m. pr. Kr. Atėnų valdovas Drakontas sudarė pirmąjį rašytinių įstatymų rinkinį (taip, labai drakoniškų priemonių), kurie griežtai bausdavo už bet kokį kėsinimąsi į svetimą nuosavybę. Tai davė impulsą vystytis kreditiniams ir skoliniams santykiams, kuriuose žemė veikė kaip užstatas. Graikijos hipoteka visiškai veikė VI amžiaus prieš Kristų pradžioje.

Tačiau tokia hipoteka buvo prieinama ne visiems: norint ja pasinaudoti, reikėjo turėti savo sklypą.

Vyriausias sūnus šeimoje buvo tėvo dvaro paveldėtojas, todėl į tėvų namus galėjo atsivesti žmoną, kuri vėliau kartu su žeme perėjo jo nuosavybėn. Būtent jis ateityje galėjo tikėtis būsto paskolos, kurios, tiesą sakant, jam jau nebereikėjo.

Tačiau jaunesni sūnūs šia prasme buvo nepalankioje padėtyje ir galėjo tenkintis žemės sklypais, arba stoti į turtingųjų tarnybą, arba ieškoti savo likimo kolonijose. Visa tai nebuvo labai palanki šeimos kūrimui gana jauname amžiuje.

Jei būtų moderni hipoteka:galimybė iš pradžių gauti žemės savo gimtajame mieste, o paskui sumokėti už ją skolą pinigais ar paslauga būtų apvertęs senovės graikų gyvenimą. Jaunesni sūnūs tikrai apsidžiaugtų. Tiesa, tada jie būtų gyvenę Atėnų, Spartos ar Korinto apylinkėse, o ne savo kolonijomis apėmę visą Viduržemio jūrą. Arba, priešingai, jie apimtų visą ekumeną.

3. Senovės Romoje

Senovės pasaulyje hipotekos buvo žinomos Babilone (VI a. pr. Kr. Hamurabio įstatymai), Mesopotamijoje, net Indijoje (II a. pr. Kr.). Tačiau hipoteka tapo arčiausiai šiuolaikinių sąlygų senovės Romoje.

Iš pradžių skoliniai santykiai tarp romėnų buvo kuriami, galima sakyti, lygtinio paleidimo būdu, „sandoriu dėl pasitikėjimo“(lot. Fiducia), o riziką prisiėmė ne kreditorius, o skolininkas: jis perdavė kreditoriui mainais į pinigus specialiu teisiniu būdu įkeitimu, tai yra kilnojamąjį ar nekilnojamąjį turtą. Sumokėjus skolą jam beliko tikėtis, kad kreditorius ištesės savo pažadą ir veidrodinės teisinės procedūros pagalba grąžins užstatą. Jei kreditorius dėl kokių nors priežasčių atsisakė tai padaryti, skolininkas galėjo diskredituoti savo vardą tarp bendrapiliečių – įstatymas jam niekaip negalėjo padėti, sandoris yra sandoris.

Jau II amžiuje prieš mūsų erą hipotekos santykiai labai išsivystė. Pagal naują įkeitimo sandorio formą (lot. Pignus) kreditorius mainais už savo pinigus nebegaudavo nuosavybės teisės į skolininko turtą, o tik teisę turėti šį turtą. Kreditorius net neturėjo teisės naudotis šiuo turtu, tačiau iš šio turto įgyti vaisiai galėjo atitekti skolai ar palūkanoms už jį sumokėti. Tik tuo atveju, kai skolininkas negalėjo atsiskaityti pagal prisiimtus įsipareigojimus, kreditorius tapo jo turto savininku.

Pagaliau pirmaisiais II amžiaus prieš Kristų dešimtmečiais atsiranda trečioji užstato rūšis, išties artima šiuolaikinėms hipotekoms (lot. Hypotheca legalis) – turto įkeitimas jo neperleidžiant kreditoriui.

Tam prisidėjo pasikeitusios to meto politinės ir ekonominės sąlygos: susilpnėjusi vergų santvarka ir masinis žemės perdavimas nuomininkams. Iš pradžių nuomininkai – butai ar nedideli sklypai – įkeitė savo kilnojamąjį turtą (pavyzdžiui, baldus ar žemės ūkio įrankius) kaip nuomos užstatą, tačiau toliau valdė nuosavybę. Vėliau nekilnojamasis turtas galėjo tapti ir hipotekos objektu.

Jeigu paskolos gavėjas negalėjo atsiskaityti pagal sutartį, paskolos davėjas gavo teisę reikalauti įkeisto daikto, vėliau jį parduodant aukcione ir kompensaciją iš paskolos gavėjo skolos likučio.

Jei būtų moderni hipoteka:romėnų hipoteka jau buvo gana išvystyta, tačiau ji turėjo nemažai trūkumų. Pavyzdžiui, senovės Romoje nebuvo vedamas vieningas turto registras, o paskolos davėjas, priimdamas įkeitimą, negalėjo būti tikras, kad tas pats turtas nebėra įkeistas kitam skolintojui ir kad paskolos gavėjo bankroto atveju jo hipotekos teisė nesusidurtų su kieno nors kito hipotekos teise.

Be to, hipoteka dažniausiai buvo pratęsiama visam skolininko turtui, todėl jo apimtis ir vertė buvo neaiški, o tai laikui bėgant galėjo keistis. Šie nesutvarkyti nuosavybės santykiai trukdė hipotekos plėtrai, o tai reiškė, kad nukentėjo Romos piliečiai, kuriems to reikėjo.

4. Viduramžių Europoje

Kaip matyti iš to, kas išdėstyta aukščiau, hipoteka gali normaliai egzistuoti tik griežtai laikantis sandorių dalyvių teisių. Struktūriškai sudėtingiems sandoriams reikėjo kontrolės ir reguliavimo, o ilgainiui – gerai veikiančios registravimo sistemos. Visa tai galėjo suteikti tik valstybė. Todėl kartu su Romos imperijos, kaip vienos centralizuotos valstybės darinio, žlugimu V–VI mūsų eros amžiuje hipotekos institucija praktiškai nustojo egzistavusi.

Jis buvo atgaivintas tik aukštųjų viduramžių eroje (XII-XIII a.), ant naujos piniginių ir teisinių santykių raidos bangos. Feodalams dažnai prireikė pinigų tarpusavio karams ar kryžiaus žygiams, todėl jie buvo priversti įkeisti savo pilis ir protėvių žemes lupikams ar turtingesniems kaimynams.

Dėl to Vakarų Europa, kaip Romos imperijos įpėdinė, priėmė ir išplėtojo hipotekos instituciją, dar labiau įformindama ją, saugodama parengtų teisės aktų. Be to, buvo specialios hipotekos knygos, kuriose buvo įrašoma informacija apie įkeistą nekilnojamąjį turtą.

Vėlyvųjų viduramžių epochoje (XIV-XVI a.) hipoteka pagaliau buvo nustatyta tokia forma, kokia egzistuoja iki šių dienų: įkeistas turtas lieka skolininko žinioje, o kreditorius įgyja teisę, skolos negrąžinimo atveju susigrąžinti įkeistą turtą, vėliau jį parduodant iš varžytynių…

Jei būtų moderni hipoteka:gerai, jei esi didelis feodalas ir turi ką įkeisti – ir tikiesi karo grobio, kuris atlygins ir skolą, ir palūkanas. Tačiau didžioji dauguma Vakarų europiečių viduramžiais buvo neturtingi valstiečiai, kurie turėjo per mažus sklypus, kad būtų galima tikėtis didelių paskolų. Ir apskritai teismai, ieškiniai, notarai ir advokatai skirti turtingiesiems ir kilmingiesiems, geriausiu atveju – didžiųjų miestų miestiečiams. Ne, hipotekos viduramžiais dar toli gražu nebuvo prieinamos.

5. Modernumas

XIX amžiuje pramonės augimas, urbanizacija ir miesto infrastruktūros plėtra prisidėjo prie spartaus hipotekos rinkos augimo. Labiausiai išsivysčiusiose Europos šalyse – Anglijoje, Prancūzijoje ar Olandijoje – kreditavimo statyboms finansuoti principai buvo naudojami aktyviai ir visur. Statybos ir pramonės pinigų pasiūla buvo investuota ir į kitas Europos šalis, tarp jų ir Rusijos imperiją.

Dvidešimtajame amžiuje hipoteka įgavo ypatingą vaidmenį Jungtinėse Valstijose Didžiosios depresijos metu. Būtent ji sudarė Franklino Roosevelto „Naujojo sandorio“pagrindą.

Amerikos būsto rinkoje yra dviejų tipų paskolos – paskolos statyboms ir hipotekos. Paskolos suma neviršija 80–90 procentų įkeisto nekilnojamojo turto vertės. Pirmos įmokos dydis, kurį skolininkas atlieka iš savo lėšų, atitinkamai yra 10-20 proc. Valstybė neturtingiesiems suteikia lengvatines paskolas už visą namo vertę.

Šiandien JAV hipotekos paskolos išduodamos 15–20 metų laikotarpiui. Išskirtinis Amerikos hipotekos bruožas yra tikslinga ir sisteminga vyriausybės parama hipotekos paskoloms per tokias priemones kaip antrinė hipotekos rinka, vyriausybės paskolų draudimas ir lengvatos gaunant paskolas mažas pajamas gaunantiems piliečiams. Dėl šių priemonių ir kreditų 75 procentai amerikiečių turi savo namus.

Rusijoje hipotekos rinka pradėjo vystytis tik žlugus SSRS. 1997 m. vyriausybė įkūrė Būsto būsto paskolų agentūrą, siekdama pritraukti investicijų į hipotekos sektorių. 1998 metais buvo priimtas įstatymas „Dėl hipotekos (nekilnojamojo turto įkeitimo)“. Gyventojams suteiktų būsto paskolų ir įgytų centrinio banko reikalavimo teisių į būsto paskolas rubliais duomenimis, 2017 m., palyginti su užpernai, hipotekos paskolos augimas buvo 37 procentai. Iš viso 2017 metais paskolų buvo išduota daugiau nei du trilijonai rublių. Tai tapo įmanoma dėl nuolatinio bazinio kurso mažėjimo. 2017 metų gruodį jis buvo fiksuotas. Rusijos bankas nusprendė palikti bazinę 7,25% metinę palūkanų normą ir 7,25% per metus.

Bendra šiuolaikinės būsto paskolos tendencija akivaizdi – ji bus vis labiau prieinama vis didesniam skaičiui piliečių. Valstybių, remiančių tokį skolinimą, tikslas – kuo daugiau savo piliečių ir jaunų šeimų aprūpinti nuosavu būstu.