Kaip nusipirkti butą ir nesigailėti: ekspertų patarimai

2024 Autorius: Malcolm Clapton | [email protected]. Paskutinį kartą keistas: 2023-12-17 04:04

Kartu su nekilnojamojo turto ekspertu išsiaiškinome, į ką atsižvelgti perkant, kodėl to imtis ir kaip elgtis, jei tarp savininkų yra nepilnamečių.

Į ką atkreipti dėmesį renkantis būstą

Rajono infrastruktūra

Teritorija turėtų būti savarankiška, kad dauguma objektų, kuriuos reguliariai lankysitės, būtų jei ne pėsčiomis, tai bent vienos ar dviejų stotelių atstumu nuo jūsų namų. Minimalus rinkinys – prekybos centras (o geriausia – keli iš karto, kad nestovėtum eilėse), vaistinė ir klinika. Jei šeima jau turi arba tikimasi turėti vaikų, šalia turėtų būti ir mokykla, vaikų darželis. Ieškokite toliau pagal savo poreikius. Kažkam reikia treniruoklių klubo netoli namų, kažkam reikia bėgiojimo parko ar įrengtos zonos, kur galėtumėte pasivaikščioti ir mokyti savo šunį.

Nagrinėjant butą patariu elgtis nuo bendro iki konkretaus. Pirmiausia žiūrime į plotą (bendrą), tada namą ir jo aplinką ir tik tada butą (privatų). Pasidomėkite, kas yra kaimynystėje, ar šalia yra reikalinga infrastruktūra ir žalios vietos. Įsitikinkite, kad kaimynystėje nėra pavojingų pramonės šakų.

Antrinio būsto infrastruktūra dažnai yra geresnė nei naujose vietose. Jei perkate būstą naujame pastate, patikrinkite, kaip vystysis vietovė. Gerai, jei vystytojas pasirūpino pirkėjų patogumu ir projekte numatė ne tik parduotuves pirmuosiuose namų aukštuose, bet ir mokyklą su vaikų darželiu pėsčiomis.

Avito surinko daugiau apie butų pardavimą iš visos Rusijos – yra ir naujų pastatų, ir antraeilių būstų iš savininkų. Naudodami filtrus galite greitai rasti patogų variantą: pasirinkite miesto plotą, buto plotą ir kambarių skaičių, namo tipą ir norimą aukštą – paieškoje atsiras tik tinkami pasiūlymai. rezultatus.

Ieškokite skelbimų, pažymėtų „Internetinis rodymas“: tai reiškia, kad pardavėjas arba savininkas yra pasirengęs su vaizdo nuoroda, naudodamiesi jums patogiu kanalu – pavyzdžiui, „Skype“ar „WhatsApp“, suvesti jus į ekskursiją po butą. Be to, galite paprašyti nuosavybės savininko parodyti įėjimo, lifto ir gretimos teritorijos būklę.

Transporto pasiekiamumas

Kai namo tenka grįžti trimis persėdimais, tai paneigia visą džiaugsmą dėl sutaupytų pinigų ir sėkmingo buto išplanavimo. Vietos, izoliuotos nuo pagrindinių transporto arterijų, gali būti ne tokios patrauklios, kaip žadėjo pardavėjas. Santykinai kalbant, jei į vietovę veda tik vienas kelias, pasiruoškite įprastoms spūstims. Ryte ir vakare jis bus pilnai prigrūstas mašinų.

Pabandykite važiuoti iš savo būsimų namų į darbą ir atgal piko valandomis ir pažiūrėkite, ar viešasis transportas važiuoja reguliariai. Tai daryti verta, net jei daugiausia keliaujate asmeniniu automobiliu. Kartais lengviau sutaupyti laiko ir grįžti namo autobusu, nei įstrigti eisme. Tačiau nepamirškite, kad didžiuosiuose miestuose antžeminiame viešajame transporte tikimybė patekti į kamštį yra labai didelė. Tokiu atveju sutelkite dėmesį į tai, kaip greitai ir patogiai galite nuvykti metro ar traukiniu.

Galiausiai pažvelkite į vietovę nuolatinio gyventojo, o ne svečio akimis. Ar lengva nueiti iš artimiausios autobusų stotelės ir metro stoties iki namų, ar tenka bristi per dykvietę, kurioje nėra žibintų? Ar yra organizuotas parkingas ar pilnas kiemas mašinų? Visa tai yra smulkmenos, tačiau jos turi įtakos gyvenimo komfortui, todėl kartais geriau netaupyti pinigų ir pasirinkti variantą, nors ir brangesnį, bet patogioje vietoje.

Namo būklė

Neapsiribokite vien buto apžiūra ir nuodugniai ištirkite įėjimą, namą ir apylinkes.

Alena Kvach

Apžiūrėkite namą iš išorės, nustatykite, kur yra butas, ir patikrinkite, ar nepažeistos sienos. Pažiūrėkite, kur atsiveria langai, ar šalia yra maitinimo įstaigų, visą parą veikiančių įstaigų, kurios drumsčia ramybę.

Atkreipkite dėmesį į privažiuojamųjų kelių ir šaligatvių būklę – jei net šiltuoju metų laiku teks laviruoti tarp duobių, žiemą kelias pavirs kliūčių ruožu. Pažiūrėkite, kaip sutvarkytas kiemas: ar yra suoliukai ir vieta sportui, žaidimų aikštelė.

Alena Kvach

Nebus nereikalinga bendrauti su artimiausiais kaimynais iš netoliese esančių butų ir pamatyti, koks yra namo gyventojų skaičius. Atkreipkite dėmesį į liftų grupių ir liftų būklę. Jei name yra šiukšlių latakas, turėtumėte pasiteirauti su kaimynais, ar nėra vabzdžių ir graužikų, taip pat sužinoti, kaip veikia komunalinės paslaugos ir HOA ar valdymo įmonė.

Buto būklė

Neapsigaukite dėl naujo remonto – už jo gali slypėti sugedę laidai, nesandarūs vamzdžiai ar neteisėtas pertvarkymas. Apžiūrėkite butą šviesiu paros metu: taip įvertinsite natūralią šviesą ir pastebėsite smulkius defektus, pavyzdžiui, nesandarumo pėdsakus. Beje, geriau rinktis variantus su langais į pietvakarius ar pietryčius, jei norite, kad dienos metu patalpos būtų šviesios.

Alena Kvach

Buto viduje atkreipkite dėmesį į galimus nutekėjimus ir pertvarkymus, kurie pažeidžia kambario konstrukcinius elementus. Patikrinkite šalto ir karšto vandens srautą – kai kuriuose namuose tai yra nepataisoma problema. Rekomenduoju žiūrėti kelių mėnesių komunalinių mokesčių ir kapitalinio remonto kvitus. Kai kurios namų savininkų asociacijos apima tokias galimybes kaip vaizdo stebėjimas arba apsauga ir valymas komunalinėse paslaugose. Dėl to gaunama didelė mėnesinių įmokų suma.

Jei apžiūrėsite butą šaltuoju metų laiku, palieskite baterijas ir ranka perbraukite sienas, kurios ribojasi su gatve – jos neturėtų būti šaltos. Vėdinimas turi būti patikrintas virtuvėje ir vonioje. Pritvirtinkite popieriaus lapą prie ventiliacijos angos - jei jis pritrauks prie ventiliacijos angos, tada viskas tvarkoje.

Apžiūrėkite langus ir balkoną. Atkreipkite dėmesį, kad aplink lango angas nėra dryžių ir pelėsių pėdsakų, o iš plyšių nepučia. Patikrinkite, ar nesunku visiškai atidaryti rėmus ir įjungti vėdinimo režimą. Jei langai nukreipti į triukšmingą gatvę, įsitikinkite, kad jie gerai slopina iš išorės sklindančius garsus.

Pažiūrėkite į grindų, sienų ir lubų būklę. Jei ant lubų yra keistų dėmių ir dryžių, tai greičiausiai potvynio pasekmės. Dar galima derėtis su kaimynais iš viršaus, bet kai butas yra viršutiniame aukšte ir kaltas nesandarus stogas, situaciją ištaisyti bus sunkiau. Vaikščiokite po kambarius ir patikrinkite, ar grindys negirgžda ir nesmunka po kojomis. Apžiūrėkite kampus – jei ant tapetų matote pilkų dėmių, tai pelėsis. Teks jį išimti ir vėl remontuoti.

Ką reikia patikrinti prieš perkant

Išrašas iš USRN

Neatsižvelgdami į informaciją iš Vieningo valstybinio nekilnojamojo turto registro, rizikuojate prarasti pinigus, jei, pavyzdžiui, būstas bus parduotas nepranešus vienam iš savininkų. Išrašas padės išsiaiškinti, kiek butas iš tikrųjų turi savininkų ir kokios jo charakteristikos: taip galima sužinoti tikslią filmuotą medžiagą ir palyginti kambarį su techniniu planu – niekada negali žinoti, staiga savininkai surengė nesuderintą perplanavimą.

Alena Kvach

Svarbu suprasti, kas yra nenuoseklus pertvarkymas. Jei tai buvo atlikta vidinių buto pertvarų sąskaita, o laikančiosios sienos nepažeistos, reikia iš Techninės inventorizacijos biuro (PTI) užsisakyti naują techninį pasą, kuris patvirtins buto vientisumą. konstrukciniai elementai. Kai name su dujine virykle virtuvė sujungiama su kambariu, išplanavimas gali būti įteisintas tik grąžinus virtuvei pirminę izoliuotą išvaizdą – pavyzdžiui, atstačius duris ir sienas.

Jei bute buvo perleistos drėgnos zonos, tokie pakeitimai negali būti įteisinti. Ateityje tai gresia tuo, kad parduodant būstą su hipoteka nepriklausomos vertinimo įmonės vertintojas atsisakys patvirtinti objektą. Teks laukti žmonių, kurie bus pasiruošę pirkti butą su perplanavimu už grynuosius pinigus. Dėl to mažėja turto rinkos vertė ir siaurėja pirkėjų ratas – 80% nekilnojamojo turto sandorių atliekama dalyvaujant hipotekai.

Išrašas taip pat parodys, ar būstas turi suvaržymų. Pavyzdžiui, nekilnojamasis turtas gali būti areštuotas už skolas arba įkeistas bankui. Pirkti tokį butą neišeis.

Avito gina pardavėjų ir pirkėjų interesus ir užtikrina, kad sandoriai būtų sąžiningi ir skaidrūs. Prieš pirkdami turtą galite patikrinti čia: USRN ataskaita ir įsitikinti, kad su butu viskas tvarkoje. Ataskaita padės išsiaiškinti objekto kadastrinę vertę, pagal kurią skaičiuojamas nekilnojamojo turto mokestis, bus parodytas savininkų skaičius ir jų pasikeitimo istorija bei apsunkinimų buvimas – pvz. hipotekos, arešto ar nuomos sutartis. Visa tai padės sumažinti riziką perkant. Pirkėjui ataskaita kainuoja 299 rublius.

Pardavėjams išrašo išdavimas bus nemokamas, visas išlaidas padengia Avito. Asmens duomenys ataskaitoje neskelbtini: nėra nei buto numerio, nei savininkų pavardžių. Toks išrašas padės greitai ir pelningai parduoti būstą – jei pirkėjas pamatys, kad su objektu viskas švaru, greičiausiai jis sutiks su sandoriu.

Savininko asmens dokumentai

Tai draudimas nuo susidūrimų su sukčiais: jei perkate butą iš jo savininku apsimetančio asmens, tuomet teks susidoroti su tikruoju turto savininku. Vidaus reikalų ministerija turi tokį, su kuriuo galima pasitikrinti ar pasas galioja. Įsitikinkite, kad jo serija ir numeris, taip pat savininko pavardė, vardas ir patronimas sutampa su nurodytais buto dokumentuose. Jei nusipirkęs būstą savininkas pakeitė pasą, pažiūrėkite į jo priešpaskutinį puslapį – jame yra informacija apie anksčiau išduotus pasus.

Patikrinkite tai pagal savininko šeimyninę padėtį. Jei jis pirko butą būdamas vedęs, tai butas laikomas bendrąja jungtine nuosavybe. Parduoti butą be sutuoktinio leidimo nepavyks, todėl prašykite notaro patvirtinto sutikimo parduoti. Jeigu savininkas išsituokęs, pravers ir teismo sprendimas dėl bendro turto padalijimo.

Alena Kvach

Čia reikia atkreipti dėmesį ne tik į tai, kada pirktas butas, bet ir kokia buvo mokėjimo forma. Jei namas buvo įsigytas likus savaitei iki vestuvių pagal hipotekos ar išsimokėtinai planą, o santuokoje sutuoktiniai mokėjo kartu, tada tokiam butui būtinas vyro ar žmonos sutikimas, nes dalis lėšų apmokėti. skola buvo panaudota iš bendrojo biudžeto. Senaties terminas po santuokos nutraukimo yra treji metai, praėjus šiam terminui sutikimo nereikia.

Išimtis – situacijos, kai dabartinis savininkas butą gavo dovanų arba paveldėjo jį būdamas vedęs. Toks turtas priklauso tik jam.

Nepilnamečiams savininkams verta pasitikrinti gimimo liudijimą ar pasą ir duomenis palyginti su būsto dokumentuose esančia informacija.

Alena Kvach

Jei bute yra registruoti nepilnamečiai vaikai, prieš sandorį jie gali būti išrašyti į bet kurią kitą vietą. Kartu būtina nurodyti alternatyvų adresą, vaiko negalima išleisti „į niekur“. Jei tėvai turi skirtingus registracijos adresus, norint išrašyti vaiką, reikalingas antrojo iš tėvų sutikimas.

Kai nepilnamečiai vaikai yra viso nekilnojamojo turto ar objekto dalies savininkai, reikalingas globos institucijų leidimas. Jie pasirūpins, kad naujas būstas nepablogintų vaiko gyvenimo sąlygų ir turėtų atitinkamas technines bei kitas charakteristikas, tokias kaip buto plotas, jo buvimo vietos plotas, galimybė patekti į ugdymo įstaigas.

Nuosavybės aktai

Jie taip pat yra legalūs. Pavyzdžiui, jei būsto savininkas jį privatizavo, toks dokumentas bus sutartis dėl buto perdavimo nuosavybėn. Perkant objektą nuosavybės teisę patvirtina su ankstesniu savininku sudaryta pirkimo-pardavimo sutartis. Prie jo turi būti pridėtas nekilnojamojo turto priėmimo ir perdavimo aktas bei buvusio savininko pinigų priėmimo kvitas.

Jei buto savininkas jį įsigijo dar tik statant namą, nuosavybės teisės dokumentas bus susitarimas dėl bendro dalyvavimo statybose su gatavo būsto priėmimo ir perdavimo aktu.

Tais atvejais, kai nuosavybės teisę patvirtina dovanojimo sutartis ar paveldėjimo teisės liudijimas, prieš perkant geriau pasitarti su teisininku. Pavyzdžiui, gali atsirasti neapskaitytų įpėdinių, kurie pretenduoja į buto dalį, o apgaulinga schema gali būti užmaskuota kaip dovanojimo sutartis.

Pasiteiravimas dėl registruotų bute

Jums reikės registracijos pažymėjimo Nr.9 formoje – joje nurodyta, kas šiuo metu yra užsiregistravę patalpoje. Taip pat galite išduoti archyvinę pažymą, kad sužinotumėte, kas bute buvo registruotas anksčiau, ir patikrinti, ar tarp šių asmenų nėra laikinai išleidžiamų asmenų. Jei tokių yra, geriau kreiptis į teisininką.

Taip pat reikia pažymos apie išregistravimą formoje Nr. 12. Išvardijami asmenys, kurie dėl vienokių ar kitokių priežasčių buvo išrašyti iš buto: pavyzdžiui, yra gydymo įstaigoje, atlieka kalinimo laiką ar išvyko. dingęs. Jei kiekviename stulpelyje yra „ne“, viskas tvarkoje, kitu atveju pasitarkite su savininku, kas dabar vyksta su šiais žmonėmis.

Alena Kvach

Jeigu gavus pažymą formoje Nr.12 paaiškėtų, kad bute yra registruotas asmuo, kuris šiuo metu yra kalėjime, rekomenduočiau su šiuo objektu nesusidurti. Atlikęs bausmę pilietis turi teisę registruotis į savo buvusią gyvenamąją vietą.

Teisnumo ir veiksnumo pažymėjimai

Jeigu pardavėjo veiksnumas buvo teismo apribotas arba jis nesuprato savo veiksmų prasmės, sandoris gali būti pripažintas niekiniu ir negaliojančiu.

Alena Kvach

Jeigu bute registruotas asmuo pasirodytų neveiksnus, reikia turėti omenyje, kad šios kategorijos asmenims atliekama ekspertizės procedūra teisme. Apžiūros metu turi būti pripažintas piliečio neveiksnumas. Be to, taip pat skiriamas globėjas, kuris atstovauja globotinio interesams ir užtikrina, kad perkėlimas būtų vykdomas įstatymų nustatyta tvarka.

Saugumo dėlei buto savininko paprašykite psichiatro ir narkologo pažymos – tai įrodymas, kad jis blaivaus proto ir neprisiregistravęs. Galite pakviesti specialistą atlikti apklausą dėl sandorio.

Įgaliojimas

Gana rizikinga butą pirkti ne iš savininko, o iš jo įgalioto disponuoti turtu atstovo. Bet jei nėra kitų galimybių, įsitikinkite, kad viskas tvarkoje su įgaliojimu. Jis turi būti patvirtintas notaro, o abejones dėl dokumento autentiškumo galite pašalinti pasitelkę Federalinius notarų rūmus. Palyginkite vykdomojo ir atstovo duomenis su tuo, kas nurodyta jų pasuose. Jei vykdytojas negali atvykti į sandorį ir parodyti pasą, paprašykite atsiųsti notaro patvirtintą kopiją. Būtinai atkreipkite dėmesį į įgaliojimo galiojimo laiką ir pasidomėkite, kokius įgaliojimus turi atstovas – galbūt jis neturi teisės sudaryti sandorių atstovaujamojo vardu.