Ką reikia patikrinti prieš perkant butą antrinėje rinkoje

2024 Autorius: Malcolm Clapton | [email protected]. Paskutinį kartą keistas: 2023-12-17 04:04

Jei į dokumentus žiūrite lengvabūdiškai, galite likti be būsto ir be pinigų.

Kai perkate ką nors parduotuvėje, pakanka, kad pardavėjas norėtų jums duoti prekę, o jūs norite ją nusipirkti. Su nekilnojamuoju turtu viskas yra sudėtingiau: sandoris gali būti nuginčytas, jei paaiškėja, kad jis yra apgaulingas arba parduodant buvo pažeistos kažkieno teisės. Kartu pirkėjas bus labiausiai liūdnas: bus iškeldintas iš buto, pinigus teks grąžinti per teismą, o kartais net atsisveikinti.

Kad taip nenutiktų, patikrinkite visus dokumentus – ir būtinai originalus arba notaro patvirtintas kopijas.

1. Ištrauka iš USRN apie pagrindines objekto charakteristikas

Tai labai svarbus dokumentas su informacija iš Vieningo valstybinio nekilnojamojo turto registro, kuris suteiks jums daug naudingos informacijos.

Kas yra savininkai

Visi jie turi sutikti su sandoriu, kitaip jis gali būti nuginčytas.

Ar yra suvaržymų

Objektas gali būti įkeistas bankui dėl hipotekos, išnuomotas įregistravus sutartį Federalinėje turto valdymo agentūroje, areštuotas už skolas. Jei taip, savininkai neturi teisės juo disponuoti. Sandoris bus negaliojantis.

Kokios yra buto savybės

Išraše iš USRN bus nurodytas tikslus adresas, kadastro numeris, plotas. Paskutiniame puslapyje atspausdintas buto techninis planas. Galite įvertinti patalpų filmuotą medžiagą ir pastebėti pertvarkymus. Pastarasis ypač svarbus, jei kreipiatės dėl būsto paskolos – ji gali būti nepatvirtinta.

Nuo kurios datos savininkams priklauso butas

Palyginkite ją su data nuosavybės dokumentuose (apie juos žemiau).

Pagal kokį dokumentą savininkui priklauso butas

Kai kuriais atvejais rizika iš pradžių yra didesnė – apie tai taip pat kalbama punkte dėl nuosavybės dokumentų.

Išrašą iš USRN pateiks savininkas. Jūs galite patys gauti nuimtą jo versiją.

Norėdami tai padaryti, turite užsisakyti išrašą Rosreestr svetainėje. Už dokumento pateikimą elektronine forma turėsite sumokėti 250 Informacijos gavimas iš USRN rublių. Taip pat reikėtų užsisakyti išrašą dėl teisių į turtą perleidimo – kainuoja tiek pat. Šiame dokumente matysite, kaip dažnai ir kokiu pagrindu keitėsi buto savininkai.

Jei per pastaruosius metus ar dvejus nekilnojamasis turtas kelis kartus pasikeitė savininkais, tai yra priežastis būti atsargiems. Taip dažniausiai užmaskuojami nesąžiningi sandoriai. Jei apgautas savininkas sugebės per teismą nuginčyti sandorių grandinę, butas jam bus grąžintas.

2. Savininko/-ų dokumentai

Jei savininkas yra pilnametis

Paso galiojimas

Tarkime, savininkas prieš pusmetį pakeitė pasą ir policijai pasakė, kad senąjį pametė. O dabar jis bando sudaryti sandorį dėl negaliojančio dokumento, kad vėliau jį užginčytų. Tai kupina problemų.

Tad pasitelkę specialią VRM tarnybą išsiaiškinkite, ar dokumentai galioja.

Paso duomenys

Serija, numeris, gimimo vieta ir registracijos adresas bus reikalingi norint juos palyginti su kituose dokumentuose nurodytais duomenimis (svarbu, kad viskas sutaptų). Jei savininkui per šį laiką pavyko pakeisti pasą, ankstesnės kopijos duomenys nurodomi priešpaskutiniame dabartinio puslapyje.

Atkreipkite dėmesį į vardą, pavardę ir patronimą: bent vienos raidės neatitikimas skirtinguose dokumentuose yra priežastis prašyti savininko suvienodinti dokumentus. Priešingu atveju tai gali tapti priežastimi bylinėtis dėl sandorio galiojimo.

Šeimos statusas

Vienas iš sutuoktinių negali savavališkai disponuoti bendrai įgytu turtu be kito sutikimo. Tokį sandorį lengva nuginčyti. Taigi svarbu išsiaiškinti, ar savininkas yra vedęs ir nuo kokios datos. Ši informacija jums bus naudinga, kai pereisite prie nuosavybės dokumentų.

Jei asmuo butą gavo paveldėjimo būdu ar dovanų, sutuoktinio buvimas nesvarbus. Toks turtas nelaikomas kartu įgytu.

Bet jei turite reikalų su pardavimo sutartimi, atkreipkite dėmesį į jos sudarymo datą. Prieš santuoką įsigytu butu savininkas gali laisvai disponuoti. Jei pirko po vestuvių, dokumentų pakete turi būti notaro patvirtintas sutuoktinio sutikimas parduoti. Teoriškai ją galima pakeisti vedybų sutartimi, kuri viena savininkui užtikrina teisę disponuoti daiktu. Tačiau sutikus vis tiek ramiau: kartais ginčijamasi dėl ikivedybinės sutarties.

Jeigu buto savininkas yra išsituokęs ir butas įsigytas santuokos metu, jis vis tiek gali būti laikomas bendrąja jungtine nuosavybe. Čia reikia arba sutikimo, arba teismo sprendimo dėl skyriaus, pagal kurį turtas buvo perduotas asmeniui, su kuriuo planuojate sudaryti sandorį.

Informacija apie vaikus

Savaime tai nieko nepasakys. Bet jei savininkas turi vaikų, tai yra papildomų patikrinimų ir naujų dokumentų reikalavimų priežastis.

Jei butas buvo pirktas su hipoteka, jam grąžinti būtų galima panaudoti motinystės kapitalą. Tai nustato pareigą vaikams suteikti buto dalis. Todėl jei tarp savininkų yra tik tėvai, tai nebuvo padaryta. Vėliau sandoris gali būti užginčytas.

Kad taip nenutiktų, paprašykite savininko Pensijų fondo pažymos, kad motinystės kapitalas nebuvo panaudotas hipotekai apmokėti.

Jeigu savininkas nepilnametis

Vaikams iki 14 metų žiūrėkite gimimo liudijimą, vyresniems nei 14 metų – pasus. Palyginkite duomenis su tuo, kas nurodyta kituose dokumentuose.

Jei savininkas yra vaikas, jo teisėti atstovai buto taip parduoti negali. Sandoriui būtinas globos institucijų sutikimas. Ir jei buto savininkas yra vyresnis nei 14 metų, tada jo leidimas.

3. Pavadinimo dokumentai

Dokumento, kurio pagrindu savininkas gavo nuosavybės teisę, pavadinimas yra USRN išraše. Verta į tai pažvelgti atidžiau.

Pardavimo sutartis

Čia viskas paprasta: jei dabartinis savininkas pirko butą iš ankstesnio, tai patvirtina atitinkama sutartis. Jei turite išrašą iš USRN apie teisių į nekilnojamąjį turtą perleidimą, palyginkite pardavėjo duomenis su nurodytais dokumente. Taip pat paprašykite parodyti buto priėmimo aktą ir pardavėjo pinigų priėmimo kvitą. Taip įsitikinsite, kad ankstesnis savininkas neturi priekaištų dabartiniam.

Jei būstas pirktas su hipoteka, galite paprašyti grąžinimo pažymėjimo.

Apskritai, tai, kad USRN išraše nėra suvaržymų, iškalbingai rodo, kad paskola buvo išmokėta. Bet kadangi kokį nors dokumentą galima patikrinti, būtų keista jo nepaminėti.

Akcinio kapitalo dalyvavimo statybose sutartis

Jeigu savininkas nekilnojamąjį turtą įsigijo statybos stadijoje, jis savo rankose turės būtent šį dokumentą, o pridavus namą dar turės ir buto priėmimo bei perdavimo aktą.

Paveldėjimo liudijimas

Dirbant su tokiu turtu kyla rizika, kad staiga atsiras atimtas įpėdinis ir bandys ginčyti sandorį. Be to, kuo daugiau laiko praėjo nuo paveldėjimo momento, tuo mažesnė rizika patekti į bėdą. Prieš perkant geriausia pasitarti su teisininku.

Dovanojimo sutartis

Taip pat dovanoto būsto įsigijimo rizikas geriau įvertinti kartu su specialistu. Advokatas išsiaiškins, ar buvo laikomasi sandorio sudarymo formos ir tvarkos, ar savininkas teisėtai valdo turtą.

Buto perdavimo sutartis

Jis išduodamas, jei savininkas privatizavo šį butą. Dirbant su tokiu nekilnojamuoju turtu yra vienas įspėjimas. Jeigu bute registruotas asmuo atsisakė dalyvauti privatizavime, jis įgyja teisę gyventi jame visą gyvenimą, kol nebus savo noru išregistruotas. Priešingu atveju jo neįmanoma iškeldinti net per teismus. Taigi svarbu įsitikinti, kad jis išsiregistruoja prieš pardavėjui gaunant pinigus. Arba rizikuojate pirkti butą su nuomininku.

Egzistuoja ir kitų rūšių nuosavybės teisės dokumentai, pavyzdžiui, teismo sprendimas, kuriuo savininkui priklauso daiktas. Tačiau su jais geriau nedelsiant susisiekti su advokatu, jei nenorite problemų.

4. Informacija apie bute užsiregistravusius

Buto perdavimo nuosavybėn sutarties punkte jau iš dalies palietėme temą, kaip svarbu žinoti, kas bute registruotas. Dabar panagrinėkime klausimą išsamiau.

Be tų, kurie atsisakė privatizuoti, jūsų sandoriui ir patogiam gyvenimui įsigytame bute pavojų kelia šie nuomininkai:

• išleistas iš buto atlikti karo tarnybą arba gydytis sanatorijoje;
• išbrauktas iš įskaitos dėl bausmės atlikimo laisvės atėmimo vietose;
• pripažintas dingusiu be žinios;
• nepilnamečių, išsiųstų į internatą.

Sugrįžę jie bus registruoti ankstesnėje gyvenamojoje vietoje – tai yra pas jus. Galbūt ir pavyks juos iškeldinti per teismą, tačiau tai pareikalaus daug laiko ir pastangų.

Atkreipkite ypatingą dėmesį į išrašytus nepilnamečius ir pasiteiraukite, ar globos tarnyba tam davė leidimą.

Norėdami suprasti niuansus, turite peržvelgti keletą nuorodų. Geriau būti šalia tomis akimirkomis, kai juos gauna savininkas, kad būtų užtikrintas dokumentų tikrumas.

9 formos registracijos liudijimas

Jame yra informacija apie visus, kurie šiuo metu yra registruoti bute.

Archyvinis registracijos pažymėjimas pagal 9 formą

Šioje dokumento versijoje parodyta gyventojų registravimo dinamika: kas buvo registruotas anksčiau, kas ir kada buvo išrašytas. Labai naudingas dokumentas, bet yra niuansas. Jie dažnai atsisako jį perduoti tretiesiems asmenims, įskaitant dabartinius buto savininkus, nes jame yra ankstesnių gyventojų asmens duomenys. Jei nepavyko gauti archyvinio „devyneto“, turėsite dirbti su tuo, ką turite, ir eiti tiesiai į 12 formos pagalbą.

Tam tikrų kategorijų piliečių išregistravimo pažymėjimas

12 formos dokumente pateikti duomenys, ar kuris nors iš nuomininkų buvo išrašytas iš buto, o tai teoriškai gali tapti problemų šaltiniu. Idealiu atveju kiekvienas stulpelis neturi. Priešingu atveju turėsite sužinoti papildomos informacijos apie kiekvieną asmenį atskirai arba net atsisakyti sandorio.

5. Teisingumo ir veiksnumo pažymėjimai

Jei vėliau paaiškės, kad pardavėjas nebuvo blaivaus proto ir sunkiai atmintyje, sandoris bus pripažintas negaliojančiu. Ypač rizikuojate, jei pardavėjas yra vyresnio amžiaus, tačiau apskritai negalite apsidrausti. Pavyzdžiui, gudrus advokatas gali įrodyti, kad savininkas laikinai sutriko dėl vaistų nuo peršalimo, nes anotacijoje nurodytas tas šalutinis poveikis.

Kad taip nenutiktų, paprašykite pardavėjo į sandorį atsinešti psichiatro ir narkologo pažymą, kad jis yra sveiko proto ir nėra registruotas kaip narkomanas.

Jei yra įtikinamų priežasčių abejoti, pakvieskite licencijuotą ekspertą atlikti tyrimą tiesiogiai dėl sandorio.

6. Informacija apie skolas už kapitalinį remontą

Visos skolos už būstą ir komunalines paslaugas lieka buvusiam buto savininkui. Išimtis yra kapitalinis remontas. Jei pardavėjas už tai nesumokėjo, skola atiteks jums. Nebuvimą galite patikrinti atlikę paskutinį mokėjimą. Jei nepasitikite, paprašykite valdymo įmonės pažymos.

7. Įgaliojimas

Pardavimo sutartį geriausia sudaryti tiesiogiai su savininku. Tačiau savininkas ne visada dalyvauja sandoryje. Tokiu atveju jis gali išduoti notaro patvirtintą įgaliojimą asmeniui, kuris atstovaus jo interesams.

Sandoriai su šiuo dokumentu yra nesaugūs, yra per daug rizikos veiksnių. Jei nuspręsite imtis panašių veiksmų, patikrinkite šiuos dalykus:

• Įgaliojimas suteikia teisę parduoti butą savininko vardu.
• Dokumentas yra tikras – galite sužinoti Federalinių notarų rūmų svetainėje.
• Įgaliojimas nepasibaigęs.
• Jame yra teisingi paso ir kiti duomenys.
• Savininkas gyvas ir sveiko proto – čia padės vaizdo komunikacija ir pažymos iš neuropsichiatrijos dispanserio.

Bet net jei viskas tvarkoje, tris kartus pagalvokite prieš nuspręsdami dėl tokio sandorio.

Ką prisiminti

• Patikrinkite visus dokumentus. Nebijokite būti įkyrūs ar nuobodūs: rizikuojate milijonais.
• Jei abejojate, kreipkitės į specialistą. Geriau būti aliarmu, nei likti be buto ir pinigų.
• Jei su kiekvienu žingsniu abejonės neišnyksta, o stiprėja, atsisakykite sandorio.

UPD. Tekstas buvo atnaujintas 2019 m. lapkričio 17 d. pateikiant daugiau aktualių duomenų iš patikrintų šaltinių.