Kaip teisingai sudaryti nuomos sutartį

2024 Autorius: Malcolm Clapton | [email protected]. Paskutinį kartą keistas: 2023-12-17 04:04

Butą pelningiau išsinuomoti tiesiogiai per savininką, apeinant nekilnojamojo turto biurus. Bet tada sutartis turės būti sudaryta savarankiškai, ir tai nėra lengvas dalykas: reikia atsižvelgti į daugybę punktų ir smulkmenų, kad ateityje išvengtumėte problemų ir gyventumėte ramiai bei pasitikėdami. Šiame straipsnyje išsiaiškinsime, į ką reikėtų atkreipti dėmesį sudarant nuomos sutartį.

Iš karto padarykime išlygą: šiame straipsnyje daugiausia dėmesio skirsime komercinės gyvenamųjų patalpų nuomos sutarčiai, kurią reglamentuoja Rusijos Federacijos civilinio kodekso 35 skyrius ir iš dalies – Rusijos Federacijos būsto kodekso 5 skyrius. Rusijos Federacija, ty buto nuoma asmeniui. Įstatyme yra skirtumas tarp nuomos sutarties (kuri sudaroma su fiziniu asmeniu) ir nuomos sutarties (kuri sudaroma su juridiniu asmeniu). Tačiau įprastoje kalboje vartojamas nusistovėjęs žodis „nuoma“. Todėl šioje medžiagoje paprastumo sumetimais abu terminus – „nuoma“ir „nuoma“– vartosime kaip ekvivalentus.

Dokumentai

Jokiu būdu nedvejodami paprašykite buto savininko pateikti visą dokumentų paketą:

• pasas;
• reikalinga buto nuosavybės teisės įregistravimo pažyma;
• papildomai: apmokėti komunalinių mokesčių kvitai (siekiant įsitikinti, ar juose nėra skolų) ir namo knygos išrašas apie asmenis, įregistruotus gyvenamojoje patalpoje.

Jeigu butas turi kelis savininkus, tai vieno iš jų sutikimo neužtenka, reikia gauti visų sutikimą. Yra trys galimi įvykių raidos scenarijai:

1. Pridėkite visų bendraturčių rašytinį sutikimą.
2. Vienas bendraturtis sudaro sutartį su kitų asmenų įgaliojimu.
3. Sudarant sutartį visi savininkai dalyvauja asmeniškai (tuomet sutartyje nurodoma, kad butą išnuomoja visi savininkai vienu metu).

Taip pat reikalingas raštiškas sutikimas iš asmenų, kurie nėra savininkai, bet yra registruoti gyvenamojoje patalpoje. Priešingu atveju jie bet kada gali reikalauti savo teisių, o jums teks skubiai ieškotis naujo būsto.

Kadangi kalbame apie buto nuomą, tai reiškia, kad nuomininkas yra fizinis asmuo. Todėl jam reikia su savimi turėti pasą. Jei neketinate gyventi bute vienas, tuomet reikalingi ir antrojo (trečio, penkto) nuomininko paso duomenys.

Nekilnojamojo turto nuomos sutartims privaloma valstybinė registracija. Išskyrus sutartį, sudarytą trumpiau nei metams.

Terminas

Darbo sutartis gali būti trumpalaikė (iki vienerių metų) ir ilgalaikė (nuo vienerių iki penkerių metų). Jeigu sutartyje apie terminą nė žodžio nenurodyta, laikoma, kad ji sudaryta ne ilgesniam kaip penkerių metų laikotarpiui. Pagrindinis skirtumas tarp ilgalaikių ir trumpalaikių sutarčių yra nuomininkų iškeldinimo sąlygos.

Trumpalaikė sutartis

Savininkas gali nustatyti laikotarpį, per kurį šalys gali nutraukti sutartį anksčiau laiko. Jeigu toks laikotarpis nenurodytas, jis neturi teisės iškeldinti nuomininkų nepasibaigus sutarčiai. Tačiau šiam laikotarpiui pasibaigus, pats savininkas nusprendžia, ar toliau nuomotis butą tiems patiems nuomininkams, ar ieškoti kitų.

Ilgalaikė sutartis

Savininkui daug sunkiau išsiskirti su nuomininkais. Pasibaigus sutarties galiojimo terminui, nuomotojas negali tiesiog įsikelti į butą kito asmens: jeigu jis nepranešė nuomininkui apie savo pageidavimą likus ne mažiau kaip trims mėnesiams iki sutarties galiojimo pabaigos, laikoma, kad sutartis automatiškai įsigalioja. atnaujintas senomis sąlygomis.

Jeigu nuomotojas pasako, kad nebeplanuoja nuomoti turto, tai nuomininkai privalo išsikraustyti. Bet šiuo atveju jis tikrai negali išnuomoti buto bent metams, antraip buvę nuomininkai turi teisę kreiptis į teismą ir reikalauti atlyginti žalą.

Skirtingai nei nuomotojas, nuomininkas gali bet kada nutraukti sutartį nenurodydamas priežasties.

Buto ir turto būklė

Remontas ir patobulinimai

Aktualus klausimas: kas atlieka remontą? Dažniausiai sutartyje būna įrašyta formuluotė, kad „pasibaigus nuomos sutarčiai nuomininkai įsipareigoja grąžinti patalpas tokia pat forma, kokia buvo suteikta“. Todėl sutartyje turėtų būti iš karto nurodyta, ką bute galima keisti, o ko ne.

Be to, be savininko sutikimo gyventojai neturi teisės vykdyti gyvenamųjų patalpų pertvarkymo ir rekonstrukcijos. Pavyzdžiui, remonto metu negalima tiesiog paimti ir nugriauti vidinės pertvaros ar išplėsti durų.

Jei yra galimybė atlikti remontą, tai sutartyje būtinai nurodykite, kiek reikia sumažinti nuomos mokestį. Jei nėra indikacijos, gali būti, kad viską suremontuosite patys, o savininkas tiesiog atsisakys kompensuoti jūsų išlaidas.

Visas einamasis remontas ir išlaidos ant jo tenka nuomininko pečiams. Jis ne tik palaiko tvarką bute, bet ir yra atsakingas už turto saugumą.

Nuomotojas privalo atlikti kapitalinį remontą, o visas išlaidas dengia jis (jei sutartyje nenurodyta kitaip). Jei nuomotojas nerodo susidomėjimo kapitaliniu remontu, kai to reikia, nuomininkas turi teisę:

• savarankiškai atlikti kapitalinį remontą, numatytą sutartyje arba esant neatidėliotinam poreikiui, ir išreikalauti jo išlaidas iš nuomotojo;
• reikalauti atitinkamai sumažinti nuomos mokestį;
• reikalauti nutraukti sutartį ir atlyginti nuostolius.

Kai remontuojate ar perkate ką nors naujo nuomojamam butui, teisine prasme darote tobulėjimą. Jie gali būti atskiriami ir neatskiriami. Pavyzdžiui, jei nuomininkas savo lėšomis įsirengė kondicionierių ar vandens šildytuvą (o nuomotojas nesumažino nuomos ir negrąžino jų išlaidų), jis turi teisę juos pasiimti su savimi.

Neatsiejami patobulinimai, tokie kaip nauji tapetai, negali būti paimti su savimi nesugadinant buto išvaizdos. Todėl nuomininkas gali reikalauti grąžinti jų vertę pasibaigus sutarčiai. Bet ieškinys bus patenkintas, jei sutartyje bus nurodyta, kad nuomotojas neprieštaravo šiam pagerinimui.

Turto būklė

Nuomotojas įsipareigoja suteikti nuomininkui geros būklės turtą. Tai reiškia, kad jei kas nors trukdo naudotis butu, nuomotojas turi pašalinti šią priežastį savo lėšomis. Net ir ta, kurios nuomodamasis butą net neįtarė. Pavyzdžiui, apsigyvenote ir nustebote, kad visi vamzdžiai jau seniai supuvę ir nusiprausti duše tiesiog neįmanoma. Nuomotojas privalo kuo greičiau ir visiškai nemokamai pašalinti šį trūkumą. Jei jis to nepadarys, galite arba patys pašalinti priežastį ir reikalauti kompensuoti išlaidas, arba nutraukti sutartį.

Dėmesio: nuomotojas savo lėšomis turėtų pašalinti tik tuos trūkumus, apie kuriuos nežinojo nei jis, nei jūs.

Jeigu apžiūrėdami butą pamatėte, kad kažkas jame neveikia, arba buvote apie tai iš anksto įspėti, tuomet jau yra Jūsų teisė sutikti su tokia sąlyga arba ieškoti geresnio varianto.

Taip pat teisininkai rekomenduoja, be sutarties, surašyti ir buto priėmimo aktą. Jame nurodoma baldų, santechnikos, grindų, langų ir viso kito būklė. Vėliau tai padės išvengti ginčų dėl remonto ir baldų kokybės. Žinoma, bute su senais sovietiniais baldais ir be įrangos to daryti nereikia. Tačiau namą su brangiais baldais ir buitine technika nuomojantis savininkas yra suinteresuotas, kad visas turtas jam būtų grąžintas tinkamos būklės, todėl net gali prisegti turto nuotraukas ir jo vertę patvirtinančius kvitus. Žinoma, atsižvelgiama į natūralų nusidėvėjimą. Tačiau už sugedusį televizoriaus ekraną nuomininkas turės sumokėti.

Atkreipkite dėmesį į tokį dalyką kaip „bendra atsakomybė“, jei su kuo nors bendromis pastangomis nuomojatės butą. Jei sutartyje nenumatyta sąlyga dėl solidariosios atsakomybės, visa atsakomybė teks sutartį sudariusiam asmeniui. Tai jeigu jūsų aplaidus kaimynas ką nors sulaužys, o tik jūs sutartyje įrašytas kaip atsakingas, tuomet teks susimokėti.

Nuoma

Sutartyje apibrėžiama nuomos mokėjimo tvarka, sąlygos ir terminai. Jei apie tai nėra specialių nurodymų, tuomet manoma, kad jie yra panašūs į tuos, kurie paprastai naudojami nuomojant tokį turtą: buto atveju tai yra fiksuota įmoka, mokama kiekvieną mėnesį.

Jei nuomotojas prašo iš karto sumokėti įmoką prieš 2-3 mėnesius arba užstatą, tai turi būti įrašyta sutartyje.

Dokumente taip pat turėtų būti nurodyta, kaip dažnai ir kokiu mastu nuomotojas gali padidinti mokėjimą. Praktikoje nuomos padidėjimas dažniausiai fiksuojamas kartą per metus iki 10% pradinės kainos. Tačiau visa tai yra šalių nuožiūra.

Jeigu tokios sąlygos sutartyje nėra, nuomotojas vis tiek turi teisę padidinti nuomos mokestį, tačiau tai galima padaryti ne dažniau kaip kartą per metus. Be to, jis privalo apie tai iš anksto raštu pranešti nuomininkui. Jei naujos sąlygos jam netinka, jis gali vienašališkai atsisakyti sutarties.

Taip pat nuomininkas turi teisę reikalauti sumažinti nuomos mokestį, jeigu dėl nuo jo nepriklausančių aplinkybių pablogėjo nuomojamų patalpų sąlygos.

Papildomai

Pasikalbėkite su savininku apie visas detales. Greičiausiai teks dažnai susitikti. Jis nerimauja dėl savo buto, jūs nerimaujate dėl gyvenimo kokybės, todėl išmokite derėtis ir visus žodinius susitarimus surašykite į dokumentą.

Nedažnai, bet pasitaiko nemaloni situacija: kartais šeimininkai mėgsta įeiti be perspėjimo, net nesant nuomininkų ir kelis kartus per mėnesį. Tai yra priežastis nutraukti sutartį su nuomininko persikraustymo išlaidų kompensavimu. Kad išvengtumėte tokios situacijos, tiesiog prie sutarties pridėkite vieną eilutę apie tai, kaip dažnai savininkas gali pasirodyti pas jus, ar būtina apie tai iš anksto įspėti ir nurodykite spontaniškų apsilankymų draudimą jūsų nesant.

Pasidomėkite, kaip šeimininkas elgiasi su svečiais, gyvūnais ir nurodykite tai sutartyje.

Tik derantis ir sutvarkius visas svarbias smulkmenas, abi pusės galės gyventi be konfliktų ir be nereikalingo nerimo.

Sutarties nutraukimas per teismą

Jau sakėme, kad nuomotojui nelengva išsiskirti su nuomininku, svarbų vaidmenį vaidina sutarties tipas. Bet nuomininkas turi teisę bet kada nutraukti sutartį, tačiau su viena sąlyga: apie savo norą jis privalo raštu įspėti nuomotoją prieš tris mėnesius.

Tačiau kartais žmogiškai susitarti nepavyksta, o vienai iš šalių išeitis – ieškoti teisybės per teismą ir nutraukti sutartį.

Lizingo davėjo prašymu sutartis gali būti nutraukta prieš terminą teismo sprendimu, kai nuomininkas:

• naudoja turtą smarkiai pažeidžiant sutarties sąlygas arba su pakartotiniais pažeidimais;
• žymiai pablogina turtą;
• daugiau nei du kartus iš eilės laiku nemoka nuomos mokesčio;
• sutartyje numatytais terminais neatlieka kapitalinio turto remonto, jeigu pagal sutartį už kapitalinį remontą atsakingas nuomininkas.

Nuomotojas gali nutraukti sutartį per teismą tik tuo atveju, jei raštu pareikalavo iš nuomininko pašalinti pažeidimus.

Nuomininko prašymu nuomos sutartis gali būti nutraukta prieš terminą teismo sprendimu, kai:

• nuomotojas nesuteikia turto arba sukuria kliūtis, trukdančias pilnai naudotis turtu;
• turtas turi trūkumų, kurių nuomotojas nenurodė sudarant sutartį, kurių nuomininkas iš anksto nežinojo ir kurių nebuvo galima nustatyti apžiūrint turtą;
• nuomotojas neatlieka kapitalinio turto remonto per sutartyje nustatytą terminą arba per protingą terminą;
• turtas, dėl nuo nuomininko nepriklausančių aplinkybių, netinkamos naudoti būklės.

Nuomininkas, pasibaigus nuomos sutarčiai, privalo grąžinti nuomotojui turtą tokios būklės, kokios jį gavo, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą arba sutartyje numatytos būklės.

Pabaigoje apsistokime prie dar dviejų svarbių dalykų.

Jei nuomotojas padovanoja ar parduoda nuomojamą būstą, nuomos sutartis nenutraukiama. Kitaip tariant, kai ateina žmogus ir sako: „Išsikraustykite, parduodu butą“, tai yra nelegalu. Pasikeitus savininkui, būsto nuomos sutartis nenutrūksta.

Esant poreikiui galite pakeisti nuomininką (nuomininką). Tai yra, jei sutartis sudaroma vyrui, o jis, pavyzdžiui, išvyksta į Šiaurės ašigalį į ilgą komandiruotę, tada jo sutikimu galite pakeisti nuomininką į žmoną. Tokiu atveju sutartis išlieka ta pati, tos pačios sąlygos, terminas tęsiasi ir nenustatomas iš naujo. Tačiau tai gali išgelbėti jus nuo biurokratijos, jei iškiltų kokių nors problemų (pavyzdžiui, jei turite nutraukti sutartį arba ką nors išieškoti per teismą).